2012山水泉城年度营销策划方案.pptVIP

媒体组合选择 低费用媒体可视情况使用。 费用宜集中在几项通路上，做足几件事，不宜因分散而力度不足。 根据具体成交客户群分析取舍，或增减力度。 1. 主流媒体：报广+广告牌＋DM（直邮） 广告牌—长期效果好，建议重点出击，可以考虑在通过往章丘的主要交通要道等有影响力地点，占据或树立户外广告牌。 客户通讯录DM—低成本，有针对性和渗透性。 报广选择：章丘日报和齐鲁晚报为主导。 2. 其它：电视广告＋电台＋公交车体 电视广告：有利于形象展示阶段、后期产品发布。 流动字幕：促销手段的最佳推广媒体之一。 电台：针对驾车一族及出租车乘客等有一定效果。 公交车体：根据成交客户分析，从市区到项目，从项目到周边的可选择合理线路。 营销事件攻略 大盘营销“经营客户”显得更加重要．与工程实际进度紧密结合，在每一个关键节点做好事件活动营销． 时间及名称 事件营销活动 4月《游园计划》 “山水泉城大游园沟通餐会“（小型预热) 6月《回家计划》 “欢迎回家” ----二期一组团交房活动 8月《生活计划》 “大生活家“生活摄影展 9月《学堂计划》 “道通实验中小学开学典礼” 11月《富人计划》 “富人投资讲座”系列公益活动 12月《感恩计划》 “六年历练 成就经典”元旦感恩回馈 事件攻略附加 Action1：“山水泉城· 百年好合”百对新人集体婚礼活动 在都市水景公园或山水泉城园区举行此活动，扩大知名度，营销配合，吸引年轻夫妻安家山水泉城。 Action2：山水泉城社区运动会 利用社区活动增进业主之间沟通，制造社会影响力。 Action3：“山水泉城杯”儿童书画大赛 以山水泉城的业主为主，邀请章丘及济南市地区选手参赛，进一步扩大影响力 。 Action4：“创新”产品推介会及新产品样板房开放日 渲染空中花园、私家花园、阳光房、观景阳台、大露台等户型亮点。 以持续不断的事件制造卖点。 最大限度挖掘物业价值，为业主提供增值服务 第五部分：推广策略 推广策略 展示策略 广告表现 样板房要将项目住宅的核心价值点展示出来 营销技巧， 促销策略， 事件活动， 专业执行 吸引消费者 到近郊置业 体验 核心价值点 样板房 展示发力 营销 策略支撑 让消费者花同样的钱买市区买不到的房子，享受市区享受不到的生活 1.创新户型 2.高附加值 3.高性价比（与竞争对手） 结合窗外景观，做足室外桃源居家生活的氛围 通过高赠送、产品创新实现高性价比和高附加值 献给“大生活家” 依据章丘市场特点，只要房子的总价合理（低于市中心），作为第二居所也是许多人投资、居住的良好选择。 新产品示范单位——选择原则 景观展示的代表性 结合销售策略 结合看楼路线的设计考虑 景观较好的位置 主力户型，做尽展示 方便看楼路线，考虑路线的循环性 根据样板房结合景观与目标客户特点，设计不同古典或现代的风格， 营造“大生活家”生活模式； 为体现建筑品质，也可以增设工程样板房，让客户提前体验感受“家”的质素； 展板及挂牌说明 结构剖示 实物展示 实验体验 实景展示 展现产品工序、材料等，突出道通公司的产品优势，让客户切身体验。 工程样板房-实物展示/配合挂牌说明 第三部分：典型案例分析 万科东海岸 万科深圳东海岸项目，在区域条件、竞争态势与本项目有诸多相似之处，因此在营销策略中作为重点案例借鉴 东海岸和本项目的类似之处 项目具备一定资源条件 18万平米的紫郡公园，60米宽排洪河道景观 缺乏人气的郊区物业 距离城市中心较远，交通不便，区域内配套缺乏 区域具有一定的升值潜力 项目所在区域在未来会随着东部新城的开发得到改善 项目定位 近郊大盘 目标客户群定位 中高端客户群 生活方式营销：海岸生活方式本身就是吸引力 区域价值营销：重点营销东部海岸区域，多角度将调区域和项目的未来升值空间 产品价值营销：挖掘产品创新价值，真正提升居住的舒适度。 东海岸通过营销，多角度增强项目的吸引力、化解目标客户的抗性；并借此建立不同客户需求和不同物业功能之间交叉融合 对于东部陌生区域的抗性 对于物业投资潜力的抗性 对于较高物业价格的抗性 海岸生活方式的吸引力 区域物业巨大投资价值 产品创新吸引力 。 。 本地营销：最大可能挖掘对距离无抗性的项目所在区域客户 借力营销：充分宣传和利用大梅沙旅游配套，强化度假概念，化解对陌生区域的抗性 低开高走的价格策略，增强项目的投资价值 化解抗性的营销手法 增强吸引力的营销手法 * 万科东海岸的营销聚焦点一：共同的海岸生活方式，淡化物业功能和客户特征 幸福的人住在东海岸 引领世界的海岸生活 “背山面海”的生活才像样 万科东海岸的营销聚焦点二：区域可达性和投资价值 强调区域和项目与 海之间的距离 深圳，向东看 到东部去，那里有真正的海 小区设