房地产企业纳税筹划案例分析.pdfVIP

科技广场 2005.11 房地产企业纳税筹划案例分析 Cases of Tax Planning of Real Estate Company 伍小明 Wu Xiaoming (广东省核工业地质局，河源 517001) 517001) 摘 要: 房地产企业缴纳的税款在销售价格中要占到30%—50%（含地价），因此，如何有效地进行纳税筹 划，直接关系到房地产企业利润的实现。本文通过介绍房地产开发、销售环节的各种案例，分析了在房地产企业进 行纳税筹划的途径、方式。 关键词:房地产企业;纳税筹划;案例分析 中图分类号：F293.3 文献标识码:A 文章编号： 据建设部等单位的调查，在商品房销售价格中， 而无须再按 “销售不动产”税目缴纳营业税。 税费的比重要占到30%—50%（含地价），在出租收 （二）案例分析 入中也占到30%以上。实际工作中，税务部门对房 假设某房地产开发企业，全部结算收入为2000 地产企业实行预缴税款：土地增值税按1% （住宅） 万元，扣除项目金额1372万元。 或2% （商铺），所得税按3%预先缴纳，营业税为5%, 若房地产企业按正常的销售商品缴纳税金，营 城建和教育附加0.5%,按收入的0.22%交纳防洪和价 业税款计算如下： 格调节基金,合计为9.72%-10.72%。可见，房地产企营业税=2000×5%=100（万元） 业缴纳的税款在利润中占有相当大的比重，因此， 若房地产企业能确定最终用户，符合代建房条 如何有效地进行纳税筹划，关系到企业能否减轻税 件，则可按代建房行为缴纳税金，其主要的税款如 收负担，实现其总体经济利益最大化的目标。 下 （假设代建手续费660万元）： 一、代建房中的纳税筹划 营业税=660×5%=33 （万元） （一）纳税筹划技术 可节约的税款=100-33=67（万元） 房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代 二、合作建房中的纳税筹划 客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代 （一）纳税筹划技术 建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取 合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提 得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入 供资金，双方合作，建造房屋。根据 《营业税问题 属劳务收入性质，需按 “服务业——代理业”税目 解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的 缴纳营业税。由于不属于土地增值税的征税范围， 规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方 所以无须再缴纳土地增值税。因此，若房地产企业 式和成立 “合营企业”方式。这两种不同的合作方 在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件， 式将产生完全不同的纳税义务，通过合理周密的规 就可以按代建房提供的劳务服务缴纳相应的税金， 划，可以形成非常巨大的纳税筹划空间，给企业带 62 来效果显著的节税利益。 某房地产公司开发商品房的有关数据如下：可 在合作建房的经济行为中，可充分运用国家的 扣除的项目金额为1166.96万元，若可供销售的普产地房 析分例案划筹税纳业企 税收优惠政策对其进行纳税筹划。现行营业税法规 通住宅以1400万元的价格售出，增值率为19.97%， 定：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投 免征土地增值税，净赚233.04万元。 资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资 若开发商进行纳