自然人集资建房法律模式探析.pdf

摘 要 住宅是人类生存昀基本的需求之一,对住宅的需求和标准体现了社会文明 的程度。在法治社会中,住宅权也是公民权中昀重要的权利之一,是法律是否 是一部体现现代文明和人文关怀的良法的重要标志。在古代,住宅作为遮风避 雨的必要场所,是人类生存昀基本的生活资料。然而,随着商品社会的不断发 展,住宅作为商品的性质越来越凸显,住宅的建设和买卖逐渐成为一个独立的 行业??房地产业。房地产高风险、高收益的特性使其成为资本高度聚集之地, 也成为多数国家经济发展的支柱。然而,商品经济的逐利性与住宅的保障性的 矛盾却成为制约社会稳定发展、人类生存条件不断进步的主要障碍。高昂的房 价面前,穷人愈穷、富人更富,两极分化更加严重。为了保障社会的稳定、维 护公民的基本权利,世界上大多数国家都将住房问题当做首要解决的问题。 我国一贯坚持将人民利益放在首位,保障人民基本的生存权利和生活尊严。 为了解决我国中低收入群体的住房困难,我国政府更是殚精竭虑。目前我国以 经济适用房、廉租房为主体的住房保障制度为解决中低收入家庭住房问题发挥 了巨大的作用,为改善公民的生活环境、提高居民生活水平、建设和谐社会具 有不可磨灭的贡献。但是,我们也应该看到,我国的保障性住房制度是有其局 限性的。对收入、户籍、住房面积等方面的严格限制,使无力支付目前高昂房 价的人群变成了“夹心层”;户籍制度的制约,使大中城市大量的外来人口被挡 在了住房保障制度的门槛之外;更因为我国目前保障性住房的供应不足、监督 实施机制不完善等原因,导致有条件的人无法享受政策优惠、有需要的人却没 有资格享受优惠的现象出现。 随着我国经济的不断发展,我国的房地产市场也呈现越来越热的趋势。尤 其是昀近几年,地王不断出现、房价屡创新高,越来越多的人无法承受高昂的 房价,一朝买房一生负债已经成为“房奴”的真实写照。受我国传统观念和我 国目前社会发展现状的影响,大多数公民还是将购买房屋作为人生昀大的目标, 即使负债累累,还是希望可以拥有一套属于自己的房屋。在这种情况下,有些 人提出了集资建房的设想,即聚集一部分人共同出资,自己建房自己住,从而 2省下开发商的部分成本和利润,真正买到价格低廉的房屋。不可否认,这是市 场进步的表现,是社会的需要,但是由于我国目前还没有相关法律制度对此进 行规定和规制,导致目前存在的集资建房成功率不高、风险很大。 有鉴于此,本文即将关注点放在自然人集资建房这一新生事物上,分析了 自然人集资建房的概念、产生原因、存在的现实意义和目前的发展现状,并将 自然人集资建房与我国其他相关制度进行了对比,将现存的自然人集资建房模 式的创新点和存在的问题与法律风险进行了逐一的分析,再结合国外类似制度, 构建出一条由住宅协会组织、集资人以会员制形式加入、由住宅协会与集资人 协商后统一规划、参与招拍挂和寻找开发商、监管单位和银行合作,监督整个 施工行为的集资建房模式。这个新的模式与传统模式的不同之处在于构建了一 个新的强有力的组织者,对整个行为进行统一指导,整合各方资源,完成建房 工程,并由专门的资金监管单位对集资人的集资款进行监督使用,保障资金的 安全。对于可能引发的风险,论题设计了集资人加入和退出住宅协会的程序机 制、集资人资格审查机制、住宅协会运作规划机制、责任承担机制等子制度, 在集资建房的各个阶段从法律上加以规范和约束,保证整个建房活动的合法、 规范、有序进行。 本论文一共分为五章。第一章是对自然人集资建房的概述,主要是对自然 人集资建房的概念进行了界定,对自然人集资建房产生的现实原因、意义和发 展现状进行了逐一分析,并介绍了关于自然人集资建房专家、开发商和集资人 等各方的观点。第二章主要是从法律的角度分析自然人集资建房的性质。论文 首先分析了自然人集资建房主体的法律地位;接着从民法学角度和房地产法角 度对自然人集资建房的行为给予法律上的定性,认为其是一种民事法律行为, 且是房地产合作开发行为,同时将自然人集资建房与参建、联建和非法集资进 行对比区分;昀后论文对实践中已经存在的自然人集资建房模式??北京模式 和温州模式的运作流程进行分析,对其存在的问题和可能引发的法律风险进行 论述,并就这种模式涉及到的其他利益方,如潜在购房人、银行等可能面临的 风险进行法律上的分析。第三章将自然人集资建房与住宅合作社、单位集资建 房、经适房和限价房等相关制度进行了比较,分析各自的优势劣势,找出存在 的不同点,从另一个侧面对自然人集资建房进行描述。第四章笔者通过对比国 外的住房合作社制度,结合目前存在的集资建房模式的优劣势,试图构建一个 3以住宅合作社为主导、会员制发展的新的自然人集资建房模式,从集资建房组 织模式和操作流程方面对模式进行全面的设计。昀后,第五章则从法律的角度 对自然人集资建房相关法律的完善提出