商业银行住房抵押贷款资产证券化研究分析.pdf

摘要 住房抵押贷款证券化是半个世纪以来国际金融领域中最重大的创新之一,是 在直接融资与间接融资相互竞争和相互补充的发展过程中产生的金融产品，将商 业银行与资本市场紧密联系起来，成为银行住房抵押贷款业务快速发展的重要保 障。 随着我国经济的快速增长，以房地产为主的住宅产业已经成为我国国民经济 的支柱产业。然而住宅市场的发展与培育又需要完善的金融体系和资金支持，住 房抵押贷款就是我国住房融资的一种主要形式。随着我国个人住房抵押贷款的规 模的逐渐扩大，商业银行的流动性风险将越来越突出。住房抵押贷款证券化的推 行对于银行、投资者等具备一定的吸引力，我国目前情况下也具备了一定的可行 性。 目前很多学术报告研究住房抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Security， 简称MBS）的定价模型、提前偿付率、破产隔离等理论和操作层面的问题，这些 报告侧重于从投资者的角度来研究MBS的相关课题，从MBS发起者商业银行的角 度进行分析的文章较少，因此MBS的理论研究和商业银行的业务实践中存在脱节 的现象，从某种程度上来讲MBS丰硕的学术研究成果并未充分发挥对现实工作的 指导作用。 我国商业银行个人贷款业务，绝大部分贷款采用住房抵押的担保方式规避风 险，贷款的管理模式通常为持有到期，抵押物过于集中导致风险管理模式较为被 动，在现阶段房地产市场整体趋势向上，居民消费水平不断提高的背景下，这种 管理模式能够满足商业银行资产业务发展的需要。一旦房地产市场出现系统性风 险，现行个人贷款业务风险规避和业务运行模式的弊端将会凸显。与此同时，国 内银行业利率市场化的脚步缓慢，MBS 可执行的定价区间狭窄，设计出来的 MBS 产品对投资者缺乏吸引力；商业银行储蓄存款余额较大，资金存差行较多，存款 缺乏有效的投资渠道，MBS将使大量优质个人信贷资产从银行的资产负债表中被 剥离，银行作为MBS的服务机构所获得的收入远远低于贷款利息收入，也使银行 缺乏发起住房抵押贷款MBS的动力。 由于进行MBS创新的动力不足，所获收益也极为有限，因此目前商业银行证 券化思维存在着利益独揽的心态。基于经济利益考虑，商业银行不愿意转让住房 抵押贷款，主张采用表内证券化模式：一方面可以继续持有住房抵押贷款，享受 优质资产带来的良好收益；另一方面可以通过证券化发债扩大影响，筹集新资金。 而对于监管部门来讲，这种模式不仅没有转移住房贷款的信用风险，反而通过发 债增加了资产负债比率。另外，各家商业银行各自为政的操作，不仅不利于促进 住房抵押贷款一级市场的规范化，而且也没有建立一个良好的住房抵押贷款二级 市场，无法借助市场资源的优化配置使各方受益。 资产证券化作为一种金融创新，其利益不可能为某一方所独享，尤其在证券 化操作的初期，保证证券化受惠面的均衡、防范金融风险以及保护投资者利益的 问题更为突出。 国内商业银行的各方面条件还不够成熟，因此进行 MBS 的创新的动力还不 足，除中国建设银行外，其他银行还处于可行性论证或方案设计阶段；但从另一 个角度分析，商业银行住房抵押贷款规模的迅速膨胀必将对其经营管理提出新的 要求，在这方面的研究成果很快会在商业银行的经营管理实践中发挥重要的作 用。现阶段如何选择合理的MBS方案，如何恰当的平衡MBS参与各方的利益关系， 如何准确地为 MBS 定价是关系到住房抵押贷款证券化创新能否取得预期效果的 关键。 本文对住房抵押贷款资产证券化理论进行了阐述，重点介绍了住房抵押贷款 资产证券化的基本原理和流程，包括 MBS的定义、国外MBS发展概述、MBS的基 本流程和操作、MBS的主要作用四个方面的问题，结合中国建设银行资产证券化 过程中存在的问题和收获的经验对国内MBS创新的环境和效果进行了分析，并在 这部分内容中对MBS的定价和风险分析的基本原理进行了阐述。最后一部分结合 建元MBS的成功经验和存在的问题，对笔者供职的中国工商银行的MBS创新方案 提出了参考建议。 Abstract Mortgage-backed securitization (MBS) is one of the most brilliant innovations in financial fields