物业管理公司治理研究.pdfVIP

摘 要 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，在 20 世纪 80 年代初从我国香港 和国外传播到大陆沿海城市的，由深圳逐步发展到上海、广东、天津、北京、 辽宁、山东、福建、江苏等省市。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和 房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被视 作现代化城市的朝阳产业。现阶段，物业管理纠纷频发己成为我国物业管理行 为存在的主要现实问题。进入2007年，业主、物业管理企业、政府三者之间如 何均衡利益、共谋和谐、促进发展，关系到百姓能否安居乐业、社会能否公平 稳定发展，进而影响到我国构建社会主义和谐社会战略目标的实现。 目前，国内关于物业管理方面的研究大多集中在物业管理行业缺乏健全和 完善的法律、法规的监管及强有力的理论与技术支持；物业管理企业与相关职 能部门之间权责不明，分工不清；人们缺乏物业管理的消费能力和消费意识； 物业管理公司资产不多、增值潜力不大、员工的整体素质不高等问题的讨论和 研究上。对此，人们往往感叹素质太差。但按照制度经济学的观点，当整个行 业普遍出现这种状况时，就不仅仅是素质的问题，而是制度的问题。 本文注意到当今社会中的一项突出的矛盾存在于广大业主与物业管理公司 之间，已经影响到了社会的和谐发展。考察分析了物业管理公司历史发展、现 实问题和研究状况，从财务会计的角度分析了物业管理公司的基本属性、组织 特性、业务特性、财务特性、会计特性；以此为基础对物业管理公司的治理结 构进行了探讨；通过对物业管理公司主要财务业务、收费治理、支出治理、盈 余治理、预算管理进行论述，并与非营利组织进行对比；从物业管理公司的主 要会计业务、会计的确认与计量、会计报告与分析、会计规范的改进方面与一 般工商企业和非营利组织的对比。阐述了物业管理公司在其现阶段的经营过程 中承担了本不该由营利企业完成的社会职能，物业管理公司的治理应从其组织 性质作为出发点，希望能为物业管理公司的发展提供一个新的方向。 一、鉴于物业管理公司的权利与义务中涉及的公共关系，诸如政府、社区、 相关行业管理部门对物业管理公司的经营活动影响重大，所以工作的重点 在于处理好与业主的关系，为业主的利益代表业主与各公共事业部门进行沟通 并解决问题。其组织结构的特点也不同于一般的工商企业而与非营利组织相近。 二、基于物业管理公司基本属性上的特点，导致物业管理公司的治理结构 所体现出的特征亦与公司制企业不同。对于物业管理公司的利益相关者的治理 安排要体现出政府、社区、业主委员会作为外部治理环境对公司治理的重要影 响。 三、阐述了物业管理公司在收费治理、支出治理、盈余管理、会计确认与 计量、会计报告与分析等方面所展现的财务管理和会计实践活动过程的特点， 进一步表明本文了观点：物业管理公司在其治理方面与非营利组织的异曲同工 之处。 在上述的研究探讨过程中，本文提出了将物业管理公司设立为非营利组织 的研究方向，我国的物业管理发展历史较短，在法律制度、管理组织结构及管 理模式上存在诸多尚未解决的问题和困惑。希望通过对物业管理公司治理的研 究，从会计、财务管理的角度重新审视一下物业管理公司的定性问题，对解决 现阶段的物业管理工作中存在的问题和纠纷，提供一个新的视角，对物业管理 行业的发展起到抛砖引玉的作用。 关键词：物业管理公司；公司治理；财务治理；会计治理 Abstract Property management can be dated back to England in 1960’s, which was introduced into the costal cities in mainland of China from Hong Kong and other countries in the early 80’s of 20th century, firstly to Shenzhen, and gradually to Shanghai, Guangdong, Tianjin, Beijing, Liaoning, Shandon