物业管理中人身权侵权法律问题研究.pdfVIP

中文摘要 本文所论及的物业管理中的人身权侵权法律问题是指在物业管理活动中， 物业管理法律关系中的物业公司或其工作人员因具体事由进行作为或不作为行 为而侵犯业主的人身权的问题。 近年来，随着住房的商品化和大量的住宅小区聘用专业的物业管理公司进行 物业管理，业主、业主委员会、物业管理公司及其他物业管理法律关系的各方 主体在互动的过程中，产生了不少纠纷，其中业主和物业公司的矛盾纠纷比较 突出，而作为业主往往在这类纠纷中处于弱势地位，是纠纷的受害者。人身权 侵权在这类纠纷中占了很大的比重。不仅是它的发生数量越来越多、频率越来 越高，更多的是它的性质越来越恶劣，人身权作为公民最基本的民事权利在物 业管理中频繁受到了侵犯。 物业管理中发生的较为常见的人身权侵权可以分成六种类型：（1）侵犯业 主生命、健康权类物业管理侵权。（2）侵犯业主住宅安全权类物业管理侵权。（3） 侵犯业主隐私权类物业管理侵权。（4）侵犯业主人身自由权类物业管理侵权。（5） 侵犯业主名誉权类物业管理侵权。（6）其他类人身权性质的物业管理侵权。如 物业管理企业侵犯业主肖像权、姓名权（非自然人）、身份权等。因篇幅所限和 考虑业主受到侵权后所带来侵害的严重程度，笔者选取了其中的前三类进行了 详细的探讨。 侵犯业主生命、健康权的物业管理侵权是对业主最严重的人身权侵权，也 是近年来各媒体报道和大家讨论较多的问题。笔者从三方面对其进行了分类剖 析，分别是物业公司作为形式的人身权侵权和不作为形式的人身权侵权以及其 他形式的人身权侵权。侵犯业主住宅安全权的物业管理侵权对物业公司及其工 作人员来说，有时行事时只是依靠惯性思维，将物业管理的“管理”界限没有 分清楚，以致侵犯到业主的住宅安全权，对于这方面的侵权，则要求物业公司 与业主对因紧急避险以外进入业主住宅的其他情况进行详细约定，严格依照双 方合同约定和现行法律法规进行物业服务。侵犯业主隐私权的物业管理侵权也 是物业管理侵权的热点问题，其中之一是为了维护物业公司自身的利益而采取 不当做法侵犯了业主的隐私权。比如为了收取拖欠的物业管理费而采取打着条 幅上公司追讨的过激做法，不但不顾及公司自身的形象，而且也不顾及业主的 隐私权。其中之二是物业公司或其工作人员利用其知悉或非法获取的业主个人 生活信息或私人秘密从事营利性活动。将所在小区业主的私人生活信息或业主 资料有偿透露或公开出售给各种房屋中介公司、装修公司、保险公司等企业的 从业人员，从而使大量业主深受其扰，隐私权受到践踏。无论是物业公司或其 1 工作人员进行了何种形式的侵权，都应该为此承担相应的法律责任，包括刑事 的、行政的、民事的法律责任。 我国的物业管理暴露出来的这些侵犯业主人身权的问题，原因有多方面， 但其中之一是因为物业管理进入我国居民生活的时间较短，还处于探索发展期； 之二是因为相关的制度和立法还不完善。物业管理中人身权侵权的问题是业主 与物业管理企业之间矛盾的表现，在一定时期将是尖锐的。而要真正减少或者 避免其发生则可以通过物业管理企业、业主自身和政府三方面的共同努力来解 决。其中： （一）物业管理企业首先要强化合同意识，充分履行义务，增强风险意识。 明确开发商和物业管理管理公司的权利和义务，细化合同内容，在收取相应物 业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量。其次，实行严格的物业 管理人员资格制度，提高从业人员素质。物业管理企业还应适应形势的发展， 培养员工职业道德以此来避免一些因个别人员素质而引起的侵犯业主人身权的 问题。在这方面，美国和我国香港地区作为拥有比较成熟的物业管理制度的典 型代表，它们的一些做法非常值得我们借鉴和学习。建立高度职业化的物业管 理队伍是加强我国物业管理的不可缺少的一个环节。 （二）作为物业管理侵权中的当事人，业主应更新观念、增强契约意识、 知法守法，提高自身的自治管理意识和自治管理能力，不断加强对业委会成员 的业务和法律上的培训，使他们懂得如何操作，正确行使权力，履行义务。同 时，参与小区管理，采取积极而不过激的行为进行维权，知法守法，增强契约 意识。 （三）政府应确立高度保护业主权益的立法原则，首先在法律上确立业主 的自治地位，同时建立相应的保险制度，做到收费有章可循，实行管理费审核 制度。这方面则应完善物业管理相关立法，并进行细