小区车库所有权归属.pdf

小区车库所有权归属 摘 要 在人类利用土地的历史上，自罗马法至 19 世纪工业革命以前，人类对土地 的利用，一般以地表平面利用为主。由于 19 世纪欧陆工业革命完成后，人类社 会生产力获得重大进步，各国工商业经济由此兴旺繁荣，进而促成世界城市化 进程迅猛发展。城市化致使城市生活环境过密化及土地过度利用，使城市土地 资源日益稀缺和珍贵。都市土地资源的稀缺性与人类建筑技术的进步，使人类 对于土地的利用扩大到土地的空中和地中。空间法理论由此产生。由于我国民 法有关土地利用权的立法起源于计划经济时代，随着社会主义市场经济的发展 和人民生活水平的提高，人民对于土地的利用也开始及于地下和空中，因此， 这些立法就很落后。随之产生一系列问题， 如住宅小区地下车库使用就是属于 对地下权利的利用，由于缺乏相关法律规定，地下车库的权利归属争论已经成 为当前社会关注的热点问题。随着我国家庭拥有车辆的增加，住宅小区的停车 难问题将愈加突出，从而致使小区业主与开发商之间对住宅小区地下车库的权 利争夺更加激烈。为此，本文以建筑物的区分所有理论为依据，从地下车库的 法律属性入手，对当前有关地下车库权利归属各种法律规定以及学术观点进行 分析，从而建立起既符合区分所有理论，又切合中国国情的地下车库权利归属 判断标准，力图使地下车库的权利归属有章可循。 论文以南京市星汉花园小区有关地下车库所有权归属争议为开端反思法院 判决存在的问题，找出问题出现的原因，然后引出下文即文章所要解决的问题：1、 地下车库权利的法律性质;2、判断地下车库权利归属的法律标准。正文共分为三 部分 第一部分，首先介绍建筑物的区分所有权概念和制度，建筑物区分所有权区 分所有是将某一幢楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一 个相对独立的所有权客体(独立的物) ，由此在一幢楼房上形成的多个所有权。接 下来从区分所有理论产生的原因入手，说明区分所有制度对于管理现代多层、高 层建筑物的重要性，在共有制度中，按份共有比较符合建筑物的共有关系，但按 照按份共有的规则，每个共有人只能享有价值上的份额，而不能对某一个特定的 - 1 小区车库所有权归属 物享有独立物权。在共有关系中，只存在一个所有权和一个客体，并且共有关系 的形成需要共同购买、合建或其他形成，这对于多层楼宇或高层建筑来说，因业 主众多而不可能实现。在共有法律关系中，每个人不享有独立的权利，共有人之 间彼此牵制。例如，在按份共有关系中，共有人出卖其共有份额，虽无需其他共 有人的同意，但其他共有人具有优先购买权，共有人无权随意转让共有份额。为 了突破传统单一所有权和共有制度的缺陷，满足城市发展多层楼宇建设的需要， 在传统的物权制度中出现了区分所有权制度。继而着重对区分所有理论中的核心 问题共用部分展开论述，阐明了共用部分与专有部分的划分标准、共用部分的分 类以及共有权等问题，从而得出地下车库的法律属性应为建筑物的约定共用部分， 对其可以设定专有使用权的结论。 第二部分，对地下车库权利的归属进行深入阐述。首先从民法上“一物一权” 的原则入手，即物权客体的物必须是独立物，物的组成部分不能作为物权的客体， 得出地下车库构成独立物可单独获得所有权证的结论。然后，论述当前立法将区 分所有权共有部分分为法定共用部分和约定共用部分。所谓法定共用部分，指性 质上、构造上的共用部分，也就是基于建筑物的结构设计，功能或效用，属于整 个建筑物存在不可或缺的组成部分，或者是服务整个建筑物使用的部分，如基础 结构中的支柱、外墙、电梯、走廊等。法定共用部分必须是构造上或效用上无独 立存在的必要，而只是为整体物业利用而存在的建筑物，设备等。因此“法定共 用”突出的是依建筑物的自然属性而不是依全体业主的约定而由全体业主使用或 分享其利益的部分。 约定共用部分是在结构，功能上并无作为整个物业利用的必要，而是基于全 体业主的约定，将构造上，利用上具有独立性的建筑物，设施确定为共用部分， 如底层供物业管理人员使用的房间，地下停车库等。 最后以区分所有理论为基石着重对地下车库作为建筑物共用部分时的权利归 属进行了探讨，提出了以地下车库面积是否分摊进公