中国房地产行业发展与宏观调控研究.pdfVIP

摘 要 房地产是关系到国计民生的大事，是国民经济的基础产业和支柱产业。目 前我国房地产行业面临周期性调整，如何使房地产行业在目前复杂的国内外环 境下进行适度调整，在周期性调整的形式下不至于影响到国民经济的发展，是 个复杂而且多变的课题。 房地产包括房产和地产，在英语中称为 real estate ，经济学中被称为不动产。 房地产业产生到现在，已经有几百年的历史，但是在我国，其真正的兴起也不 过是最近 30 年的事情。房地产业在我国因为其在固定资产投资中比例很大，关 联产业众多，在解决人员就业、银行流动性方面起着不可替代的作用。 商品房本身和其他商品一样，由生产、流通、消费环节组成，但其又有着 自身的特殊性。包括耐久性、二元性和稀缺性。 我国房地产业的发展，经历了从政府分配住房到货币化补贴，再到纯商品 房的过程。其发展历程，也是随着经济体制改革的不断推进，从计划经济到市 场经济的过渡和不断完善而不断演变。房地产本身也是一个周期性的行业，而 且其本身的发展和国民经济的发展周期有着密切的关系，存在着一定的正相关 联系但是又不是完全同步。 和其他的行业类似，房地产行业所生产的产品，即商品房，在市场上的价 格，也是由供求关系决定的。作为对于商品房价格影响较大的土地，其使用权 的获取方式也经历了从划拨，协议转让到招牌挂的过程，从 2004 年 8 月 31 日 以后，我国对于所有的建设用地实行了招牌挂的转让方式，对于房地产行业的 发展产生了重大而深远的影响。 房地产业产品本身具有一定的价格弹性，其弹性变化除了房屋本身的价格、 土地的供应和价格外，人们对于未来价格的预期也有很大的关系。时间一致性 的存在使得政府对于房地产行业的调控难度加大，也在一定程度上对调控的效 果产生了影响。此外，国家的调控政策手段对于房地产调控的效果影响也非常 大，常见的政策手段包括经济手段、行政手段和法律手段。几种手段的相互结 合和综合利用，才会对房地产的调控产生良好的效果，目前我国所处的阶段， 和发达国家相比，法律等方面仍然不是非常完善，在这方面，仍然有很长的路 要走。 房地产行业的发展在经历了起步，复苏，高速发展，短期调整后，从 2003 年开始，又进入一个高速发展的阶段。在这一个阶段，我国的经济也经历了一 个低通胀、高增长的黄金周期。但进入 2008 年，房地产业的增长速度开始下降， 行业调整的迹象愈发明显，表现为高涨的房价和居民相对较低的收入之间的矛 盾。而房地产行业的调整，也使的我国的宏观经济增长速度放慢。2007 年的资 本市场的异常火爆场面在进入 2008 年以后开始迅速降温，资本经济的泡沫破灭 的影响已经开始向实体经济蔓延。随着美国次贷危机的爆发，全球经济在其巨 大影响下也开始进入衰退。作为我国经济增长三架马车之一的出口开始下降， 而金融危机的初露端倪也使投资额衰减，如何拉动内需，依靠我们国家自身的 力量来进行经济结构的调整，是使我国经济避免出现大起大落的重要方式。 房地产的行业发展减速，房价开始回落，但作为国民经济的重要支柱，房 价的下滑势必会影响到金融市场的秩序，人民的就业和居住水平的改善。同时， 由于房地产对于钢材、水泥、玻璃等制品的巨大需求，房地产市场的疲软必然 会对相关产业造成不好的影响。所以，在目前形势下，必须通过政府制定相关 政策和手段来对房地产行业进行调控，使其调整的深度和广度不至于对国民经 济的发展造成重大影响。 政府对于房地产行业的调控应该主要从拉动内需入手，同时，这也是保持 宏观经济健康发展所必须的行为。扩大内需，就必须使居民的花费没有后顾之 忧，必须是人民的收入得到实质性的增长，必须在财政开支上加大投入。也就 是说，要拉动国内市场的消费，必须在社会保障、税收、基础建设以及金融支 持等方面加大投入并进行适当调整。在政策制定方面，紧缩的货币政策的执行 要进行调整。目前来看，紧缩的财政政策尽管可以抑制通货膨胀的发展，但同 时我们也应该看到，任何政策都有其两面性，通胀紧缩的同时，经济的发展也 出现了滞涨的苗头，GDP 已经开始下滑，PPI 仍然在高位运行，而沿海中小企 业的大量破产，也从另一个侧面告诉我们，经济的调整周期还没有结束，仍然 需要我们审时度势，加大改革和经济结构的调整力度，尽快使我国的宏观经济 回到快速、健康增长的轨道上来，同时，我们也对此充满信心。