有关小产权房合法化的思考.pdfVIP

第23卷第2期 江苏警官学院学报 Vol.23 No.2 2008年3月 JOURNAL OFJIANGSU POLICE OFFICER COLLEGE Mar.2008 ·民商法研究· 关于小产权房合法化的思考 曹俊英 摘 要：小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，部分或全部销售给城镇居民， 但其没有国家房管部门颁发的合法产权证。小产权房具有没有房屋产权证明，在拆迁或征收后购房者 的利益难以补偿、房屋质量难以保证、配套设施不完善、转让或遗赠等流转过程没有保障等法律特点。 目前，我国农地产权流转市场的局限性是限制小产权房合法化的关键因素。因此，只有在制度上和立 法上完善我国的农地流转市场，促进小产权房合法化，才能尽快解决小产权房问题。 关键词：小产权房 集体土地 地权流转 土地制度 中图分类法：D922.3 文献标志码：B 文章编号：1672-1020(2008)02-0055-06 通过法律保护财产从而确认权利，是界定产权的重要方式。可至今小产权房仍处于边缘地带。深 思小产权房背后隐藏的法律问题，它主要涉及农村建设用地和宅基地等农地权利能否进行流转、国家 ① 地权和农村地权 如何协调的问题。完善我国农村土地使用权的权利属性，改革农地权利的流转体制， 赋予小产权房合法的“名分”，不但保障了农民和城镇居民的合法权益，而且对解决“三农”问题大 有帮助。 一、小产权房的涵义和特点 事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产权房不是一个法律的概 念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的 住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于 其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证（俗称“大产权”），因 而被称之为小产权房。② 建设部为规劝城镇居民不要购买小产权房，并与2007年6月18日发布了《关于购买新建商品房 的风险提示》，结合现实生活中小产权房的实际状况，小产权房具有以下法律特点。③ 1．小产权房没有房屋产权证明 收稿日期：2008-02-10 作者简介：曹俊英（1980-），女，河南郑州人，汉族，河南大学法学院2005级民商法研究生，河南开封，475001。 ① 本文所称的地权主要是指土地使用权等用益去权，而不包括土地所有权。 ② 《“小产权房”的是是非非》，《检察风云》2007年第20期。 ③ 参考2007年6月18日建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》“。 -55- 按照我国现行法律，农村集体土地只能用于农业生产或者生活，村民经依法审批获取宅基地修建 房屋居住，但只限于农民自住或者转让给本村符合建房申请宅基地条件的其他村民。如果要在农村集 体土地上兴建商品房并出售，则必须先由国家征收，将集体土地转为国有土地，再由国家出让给开发 商，开发商向国家交纳土地出让金等费用，最后将所建房屋出售给购房者。有人认为，集体组织成员 拥有的土地使用权，具有团体内部分配的性质，因此它的转让对象通常以本集体成员为限。这种限制 实际上起着保护集体土地公有公用的作用，可以保护集体成员的利益和维护农村社会的稳定，防止出 ① 现大范围的土地产权流动以及随之而来的大范围的人口流动。 因此按照现行法律规定，城镇居民购 得小产权房后将无法办理产权证明，小产权房实质上是无产权房。 2．小产权房在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿 购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款，得到只是一个合同关系，并没有取得产权。 如果相关部门整顿小产权的建设项目、进行城市规划或者国家征收土地，那么就有可能导致部分项目 停建甚至已购房屋被强行拆除。这样购房者就会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地， 同时因为购房者只是实际使用权人而不是合法的产权人，因此得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其