住宅交付后各相关方的质量责任分析与对策建议.pdfVIP

房地产开发 住宅交付后各相关方的 质量责任分析与对策建议 卢静 成虎 陆彦 东南大学土木工程学院 一 、住宅交付后质量责任的阶段划分 图1：住宅工程竣工交付后质量责任的阶段划分 根据我国住宅工程建设阶段的划分，可将其 住宅工程竣工交付使用 报废 分为前期策划 、建设 、使用和拆除四个阶段。同 时，根据我国相关法律条文规定，工程竣工验收 后将进入缺陷责任期和质量保修期，在竣工验收 交付后，即使用阶段质量责任的阶段划分如图1 所示。 ： 使用阶段 ： 1．缺陷责任期 实际完工后的一段时间里，由承包方对列人 验收合格之 日起计算；同时也规定了在正常使用 “实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期 条件下建设工程的最低保修期限。 间显现出的任何缺陷进行免费维修，这一期间在 3．损害赔偿责任期 国外称为 “缺陷责任期”。我国法律文件中并未明 在保修期届满后，住宅工程即进入损害赔偿 确给出 “缺陷责任期”的定义，只是规定了缺陷责 责任期。与保修期内的责任形式不同，保修期内 任期的时间及起算时点。 《建设工程质量保证金 只要发现质量瑕疵，不管是否造成损害，承包商 管理暂行办法》中规定，缺陷责任期从工程通过 均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在 竣(交)工验收之 日起计算；缺陷是指建设工程质 保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题 量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承 要有损害才能向责任方主张赔偿。 《建筑法》第 包合同的约定；缺陷责任期一般为6个月、l2个 80条规定 ：“在建筑物的合理使用寿命期内，因 月或24个月，具体可由发包方和承包方在合同 建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者 中约定。 要求赔偿。”即在住宅的保修期届满后，只要因质 2．质量保修期 量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿 建《筑法》第 62条规定，我国建筑工程实行 责任。 质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括基 二、住宅工程各相关方合同关系及住宅质量 础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土 问题的特殊性 建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程， 房地产开发企业作为住宅工程的投资者，从 供热、供冷系统工程等项 目。房屋建筑工程质量 住宅工程的构思开始到住宅销售，在整个工程建 保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期 设过程中居于主导地位。房地产开发企业有权选 内出现的质量缺陷予以修复。《建设工程质量管 择住宅工程的勘察设计单位、承包单位，通过与 理条例》第40条规定，建设工程的保修期 自竣工 勘察设计单位签订勘察设计合同，由勘察设计单 房地产开发 程的质量负责是毋庸置疑的，几乎所有法律法规 督。工程质量监督机构只对工程竣工验收的组织 在规定工程质量责任时，均对施工单位的责任进 形式、验收程序、执行验收的标准等情况进行现 行了规定。 建《设工程质量管理条例55第41条规 场监督，并不对工程的实体质量承担责任。因此， 定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量 在住宅工程交付后出现的质量问题，工程质量监 问题的，施工单位应当履行保修义务 ，并对造成 督机构不可能成为责任主体。 的损失承担赔偿责任。 房《屋建筑工程质量保修 四、目前我国住宅工程保修制度存在的问题 办法》第9条规定，房屋建筑工程在保修期限内 尽管我国 《建筑法》、《建设工程质量管理条 出