房地产调控政策执行中地方政府行为的博弈分析.pdfVIP

中央财经大学学报 2013年第 6期 房地产调控政策执行中地方政府行为的博弈分析 TheGameAnalysisofLocalGovernmentBehaviorinPolicy ImplementationofControllingRealEstate 苏 英 赵晓冬 周高仪 SU Ying ZHAOXiao·d·ong ZHOU Gao--yi (燕 山大学 泰 阜岛 066004) [摘 要]近年我国中央政府为了抑制过快上涨的房价与房地产投资过热的局面，先后出台了一系 列房地产调控政策，但相应政策在各地方的执行效果并不理想。本文从政策执行的角度出发，运用博弈 模型分析工具，探讨地方政府在本轮房地产调控政策执行过程中的行为动机，认为房地产行业对地区经 济造成的外部损失、房地产行业的税收贡献率、房地产调控政策的执行成本以及对房地产行业超额利润 的惩戒力度是影响房地产调控政策执行效率低下的主要因素。论文的结论认为应该深化改革我国的基本 财政制度，进一步下放财政权力与责任给地方政府，使其成为地区经济健康发展的直接受益者与地区经 济外部损失的直接承担者，才能从根本上解决房地产调控政策制定与执行不统一的局面。 [关键词]地方政府行为 博弈模型 外部损失 土地出让收入 政策执行成本 [中图分类号]F8l0 『文献标识码]A f文章编号]1000—1549 (2013)06—0013—05 一 、 引言 经典的经济理论与实证研究均表明，在缺乏监管的情况下，房地产市场会形成投资过热的局面，房 地产投资过热的局面一旦形成，会在造成商品住房供应量不断攀上的同时，价格也远远超出城镇大多数 居民的支付能力，居民自有住房需求不能满足，最终出现房地产市场结构性供需不平衡的状况。这种状 况不仅导致社会资源的严重浪费，同时在严重的结构性不平衡状况下，房地产开发资金会过度依赖银行 贷款，蕴育金融危机，金融危机的深化又往往引发资产泡沫问题并最终导致整体经济的危机…_2儿 。 为此，为了防止房地产投资过热问题，各国政府对房地产市场均采取不同程度的管制。上个世纪末本 世纪初，为了抑制我国各地房价过快上涨与不合理的房地产投资过热问题，中央政府出台了许多房地产调 控政策，但中央政府的种种房地产调控措施收效甚微，或者可以说有越调越高、愈限愈投的趋势 儿 。导 致房价不断上涨、房地产开发商热衷于过度投资商品住宅的因素是多层次、纷繁复杂的，本文从对地方政 府执行调控政策的行为动机角度出发，运用博弈分析方法，探讨房价调控措施失效的原因，同时提出应尊重 市场机制改革的基本取向，明确地方政府在房地产调控机制设计中的责任与权力，使其成为地区经济健康发展 的直接受益者与地区经济外部损失的直接承担者，才能解决房地产调控政策制定与执行不统一的局面。 二、博弈模型的建立 (一)博弈参与人 房价调控政策实施过程中涉及到的主要利益主体包括：(1)房价调控政策制定部门，主要指为实现 社会福利最大化采取措施稳定房价的中央政府；(2)房价调控政策执行部门，主要指出于地方财政利益 与地方官员利益进行房地产政策执行选择的地方政府 ；(3)第一调控对象，主要指在房地产市场上对房 价上涨造成影响的主要行为主体，以获取市场利润为 目标的房地产开发商；(4)第二调控对象，主要指 收稿13期：2013—03—03 作者简介：苏英，女，陕西蒲城人，燕山大学经济管理学院副教授，研究方向为公共政策，地方政府治理 ；赵晓冬 ， 男，燕山大学 经济管理学院教授，研究方向为行政管理；周高仪，男，燕山大学经济管理学院博士研究生， 研究方向为行政管理。 13 中央财经大学学报 2013年第6期