旁地产信贷风险研究.pdfVIP

贰 零 壹 壹 年 第 拾 期 、1 果 题 房 地 产 信 贷 风 险研 究 研 究 铜陵分行课题组 摘 要：随着我国房地产行业的迅速发展，房地产信贷已成为商业银行重点发展的业务。然而，在房地产信贷快速 发展的背后 ，风险也正在逐渐暴露和显现，特别是近几年来我国房地产市场过热，加剧 了金融机构房地产信贷的风险。 本文通过介绍我国房地产信贷风险的产生原因，指 出-3前存在诸如房地产开发贷款融资渠道单一、房地产市场缺乏信 息和预防系统等风险，并对各风险提 出了相关应对之策。 关键词 ：房地产信贷风险 融资渠道 系统风险 运作和管理 。由于各项 目公司的开发周期不一样 ，母 一 、 房地产风险与银行资产安全的关联性 公司可将项 目问的资金 “调剂”使用 ，而关联公司的资 金很难排除银行资金参与。三是建筑安装企业代垫 房地产企业资金一般来源有 ：自有资金、银行贷 款是房地产开发企业 其“他”资金来源的组成部分。 款、销售回款等。2011年国家统计局公布的数据显 建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企 示，2010年，房地产开发企业本年资金来源 72494亿 业的行业特点和积累有限，因此 ，它们的代垫款多来 元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款 12540亿元， 自于银行贷款。 增长 10．3％；利用外资796亿元，增长 66．0％；自筹资 金 26705亿元 ，增长48．8％；其他资金 32454亿元，增 二、房地产信贷风险形成的原因 长 15．9％。在其他资金中，定金及预收款 19020亿元， 增长 17．3％；个人按揭贷款9211亿元，增长7．6％。 在房地产信贷风险中，除宏观政策调整等客观因 上述资金来源中的 “国内贷款”只是信贷资金投 素外 ，大多数风险形成的原因来 自于银行 自身经营管 入房地产业的一部分。事实上，房地产开发企业的 理中存在的问题 。 “自筹资金”和 “其他”资金也有很大一部分来 自银行 (一)信贷管理欠缺。信贷管理是防范贷款风险最 贷款 ：一是 自筹资金的相当部分来 自商品房预售收 基本的手段，也是防范贷款风险的第一道 门槛。信贷 入 ，而预售收人中有相当部分的资金来 自于 “银行个 管理不严 ，往往在贷款发放时就形成了风险。信贷管 人住房贷款”。房地产开发企业均采取 “滚动开发”的 理欠缺的具体表现：一是思想认识存在片面性。鉴于 模式，通常把开发的项 目分成几期，如 “一期”、“二期” 房地产信贷是银行的优 良资产，许多商业银行为了吸 和 “三期”，先投入部分资金，在启动项 目，取得土地， 引客户，过分看重房地产信贷的赢利性 ，忽视房地产 办理 “四证”之后开发 “一期”，在销售许可证等 “五证” 信贷风险的危害性，盲 目或过度增加房地产贷款，从 齐全之后预售商品房，获得预售收入。用 “一期”预售 而产生风险；二是贷款准入随意降低标准。一些银行 收入完成 “一期”工程并着手开发 “二期”。而信贷资 对客户基本条件把关不严，主体资格确认不准，向不 金一旦进入房地产开发企业 ，就成为房地产开发企业 具备借款资格的开发单位和个人发放贷款；三是贷前 “滚动开发”的自筹资金来源。二是关联企业的资金 调查不细致。盲从企业、轻信报表，调查内容不全面、 往来也是 “自筹资金”的一个重要来源，而关联企业的 重点不突出，甚至有少数调查人员与客户串通一气， 资金中有相当部分来 自于银行贷款。规模较大房地 弄虚作假、