商品房预售制度法律问题研究——一个合同法视角的观察.pdfVIP

丝鎏量鎏!垦! 商品房预售制度法律问题研究 一 个合 同法视角的观察 口胡玲丽 张继恒 【摘 要]系统而全面地分析中国的商品房预售制度，既对完善商品房预售法律制度理论有着重要的理论意义，也对国内房地 产政策取向具有重要的实践意义。本文针对我国商品房预售合同的法律属性和商品房预售制度运行中存在的主要缺 陷进行深层次剖析，并以我国 合《同法》为视角，探讨在合同法律制度框架下完善商品房预售制度的建议。 [关键词】商品房预售；买卖合同；缺陷；合同法 【中图分类号]F407．9 【文献标识码]A 【文章编号]1006—5024(2011)12—0190—03 【作者简介】胡玲丽，江西司法警官职业学院法律系讲师，硕士，研究方向为民商法、经济法；(江西 南昌330013) 张继恒，江西科技师范学院法学院讲师，硕士，研究方向为经济法、企业法。(江西 南昌330038) Abstract：SystematicandcomprehensivenaalysisonChina’Srealestatepresalesystem isoftheoreticalandpracticalsignificanceforboth thetheoryperfectionoflegal system ofrealestatepresaleandthedomesticreal estatepolicyofient~ion．ThisarticlefocusesOn thelawprope~yofreal estatepresalecontractanddeeplyanalyzesthemainflawofreal estatesalesystem operation，andfrom theperspectiveofChina’SContractLaw，discussestherecommendationsforperfectingreal estatepresaleundertheframework ofcontractlegal system． Keywords：real estatepresale；purchasenadsalecontract；defect；contractlaw 一 、 商品房预售合同的法律属性 与一般买卖合同相同。另一方面，商品房预售合同也不 是分期付款买卖合同，而是一次性买卖合同。预售房屋 根据 《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售 价金的交付，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施 是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承 工进度分期交付 (当然也有一次交付的)，这种做法类似 购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。商品房预 于分期付款买卖。分期付款买卖，是指约定买受人的应 售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在 付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物 约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购 交付给买方后 ，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款 方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的 书面协议 。 买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完 一 般认为，商品房预售合同的法律属性是一般买卖 毕之前 ，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买 合同，而且是一次性买卖合同，这是由商品房预售合同 卖标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区 双方当事人的行为本质所决定的。商品房预售合同的法 别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能 律属性认定，应从两个方面掌握：一方面，“预售合同尽 上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方 管有融资的性质，但根本上仍属于买