当前物业管理企业面临的发展瓶颈——由市区物业服务收费调研引发的思考.pdfVIP

镇江社会科学 2012年第 4期 业管理企业面I临的 由市区物业服务收费调研引发的思考 口 殷建国 陈光宇 赵 飞 物业服务是现代服务业的重要组成部分 ，关系社 因难以与开发商协调解决而将责任归咎于物管企业 ， 会 民生，联系千家万户。而随着新形势的发展 ，物业服 从而与物管企业产生矛盾 ：再 比如 ，物业管理服务质 务在管理 、收费等方面存在的矛盾较多，因此而产生 量与业主的期望值有差距时．业主往往采取拒缴物业 的群众咨询和投诉 比例较大。为促进物业服务行业健 费的形式来表达不满等等。另外 ，停车矛盾 、违章建筑 康发展 ，深入了解当前我市物业管理企业 的实际运营 治理不力等均会引起业主缴费抵触心理 。因此 ，物业 状况 ，立足职能切实帮助我市物业服务企业疏导当前 费收缴难致使物管服务质量跟不上，从而形成恶性循 运营中的价费矛盾 ，市物价局会同住建局于 6月中下 环 ，导致物业费收缴率逐年降低。 旬开始 ，对我市物业行业收费管理情况进行了调研 ， 二是业主投资性购房占一定 比例。随着人民生活 重点对市区红豆物业 、恒顺物业 、万科物业等四家物 水平的不断提高，目前很多人将买房作为一种投资， 业管理企业及其托管的部分小区进行了实地调研 。调 因此新房即使到交付时间，由于不着急装潢入住 ，所 研表明，市区物业管理企业面临发展瓶颈 ，经营状况 以迟迟不办理交付手续 ，导致新建小区部分物业费滞 不容乐观 。 后收缴和打折收缴 (按现有政策规定空关房物业费按 一 、 制约物管发展的四大瓶颈及原因分析 7折收缴)，一定程度上也影响了物业费的及时收缴 ， 全市 目前共有物管企业 236家 ，物业服务项 目 给物管企业的资金运作带来了一定的困难。此次调查 442个，物业管理规模 4200余万平方米。此次重点调 的五个小区中．入住率最低的仅为 41．17％。 查 的市区五个小区涉及 四家物管企业 。包含新 、旧小 三是对恶意欠费缺乏有效制约手段。对于业主无 区以及本地和外地物管企业 ，代表性较强 ，物管总面 正当理 由欠缴拒缴物管费的行为，目前的 《物权法》、 积为 98．47万平方米 。从调查情况看 ，小区物管几乎 国务 院 《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和 全部都在亏本经营，亏损额最高 的小区项 目一年亏损 《镇江市物业管理实施细则》等都有相应的规范 ，但是 额近 145万元。造成物管企业经营亏损 的原因多样 ， 对于企业的追偿手段缺乏具体明细的、可操作性的刚 经分析 ，其中四大瓶颈是制约市区物业服务健康发展 性规定和保护措施 ．物管企业面对业主拒缴物业费时 的主要原因 往往只能采取说服教育 、沟通协调的方式解决 ，对于 瓶颈一：物业服务费收缴率较低 蛮横无理的业主效果则难以体现 ，加之向法院起诉程 此 次调查 的五个 小 区物业费收缴率最高 的为 序复杂 、时间较长等原因，使得物管企业往往陷入有 89．5％，最低的仅为 35．5％，平均为 69％。究其原因，我 法难依 、有理难辨的窘境 。 们认为主要有以下几方面： 瓶颈二 ：物业服务收费标准偏低 一 是多种因素引发业主不满。物管公司在进行管 物业管理服务行业属于劳动密集型行业 ，劳动力 理服务时 ，很容易与业主发生矛盾 ，从而引发业主缴 成本 占企业成本的60％以上。近年来 由于物价总水平 费的抵触情绪。比如开发商房屋质量问题 ，业主往往 持续上涨 ，加之新 《劳动合同法》的出台，使得人员二【 镇江社会科学2012年第 4期 资福利上涨幅度较大，企业合理用工成本逐年加大 ， 物业管理 的不满。 物管企业 的运营成本增幅明显。2011年 以来，因CPI 瓶颈