城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新.pdfVIP

2010年第 34期 经济研究导刊 No．34。2010 总第 108期 ECONOMICRESEARCH GUIDE SerialNo．108 城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新 党 建 德 (陕西理工学院 经济与法学学院，陕西 汉中 723000) 摘 要：随着城市化进程的加快，农业人 口向城镇的大规模迁移，国家统筹城乡发展战略的提出，源于计划经济体 制和城 乡二元背景下的农村宅基地制度逐渐暴露出许 多问题 ，农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。通过分析 中国现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端，结合农村宅基地使用权制度地方创新实践，提 出了中国农村宅基 地使用权制度的创新思路 。 关键词：农村宅基地；使用权制度；流转；创新 中图分类号：F320．1 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2010)34—0061～03 中国的宅基地分为农村住宅用地和城镇住宅用地，城镇 留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。 《物权法》 住宅用地可以 自由流转，城市居民可以通过取得土地使用权 关于宅基地的条款也基本上延续了上述法律法规的规定。 的方式让 自己的房屋所有权拥有完整的法律地位和经济内 2．农村宅基地流转受限造成城乡居民房屋产权的不平 涵，但是农村宅基地使用权却从未放开流转。这种对立的城 等。房屋是一种特殊的财产，房地一体，任何房屋都离不开土 乡二元住宅用地制度引发了不少的争论 ，农村宅基地是否可 地。按照当前的城市房地产管理制度，当房屋产权发生变动 以上市自由流转，如何流转才能有效保护农民的权益和集体 时，其依附的土地所有权也随之发生变动，即 “地随房走”。城 土地权益是当前学术界讨论的热点，也是未来城乡协调发展 市居民可以通过取得房屋产权的形式，实现产权房的 自由流 要解决的焦点问题。 转，由于农村宅基地使用权流转受限，实际上限制了农村房 屋的 自由转让。因此有学者提出，中国农村住房产权不是独 一 、 现行农村宅基地使用权制度存在 的问题和 立的产权，具有明显的 “所有权残缺”特征 1_『。在现有政策法规 弊端 下，农民只能将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用 1．现有法律对宅基地使用权流转形成限制。根据产权经 权分配条件的农户 ，一般情况下，符合宅基地分配条件的农 济学的基本原理 ，产权只有实行正常转让，才能使产权效益 户不会购买一处旧房来取得宅基地的使用权，更愿意申请分 实现和交易成本降低，否则会相反。国内外经济发展的历史 配一处新宅基地。因此，农村房屋的潜在购买者范围极小 ，结 与现实表明，一切稀有资源优化配置的主要途径就是流动转 果只能是房屋闲置或以比较低的价格转让，导致农民房屋因 让。土地能否合理的流转，决定着土地配置效率的提高。但是 不能交易失去财产性。 中国法律对宅基地使用权的流转持谨慎的态度，《土地管理 3．农村宅基地取得制度不合理。其一，通过调查发现，农 法》规定 ，“农村村民出卖、出租住房后 ，再申请宅基地的，不 村宅基地使用权的产生更多遵循的是非法律化的乡土规则 。 予批准。”“农民经济所有的土地使用权不得出让 、转让或者 土《地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府 出租用于非农业建设。”可见，农民享有宅基地使用权但不能 审核 ，由县级人民政府批准。但是法律上并没有对宅基地使 随意处分，而宅基地上建造的房屋及其附属设施可以处分。