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圈 企业经营／QIYEJlNGYING 对房地产开发企业常出现的一些问题的分析 李安军(库尔勒新拓房地产开发公司 新疆库尔勒 834100) 由于我国某些地方政府主管部门对房地产企业的监管失 有银行的资金，说不定会让全国的纳税人来承担这些损失，毕竟 控，造成了部分相关行业的操作不规范。比如：金融机构的房地 不是直接让买受人损失。但是如果骗取的是某一个具体的公民 产开发业务出现，以及我国的房地产法制建设滞后和不够完善 ， 的钱，可就不一样了，要知道这些钱也许就是一个人或者一个家 使得中国的房地产市场问题突出，纠纷不断。特别是少数房地产 庭多少年来的所有积蓄 ，也可能是一角一元节约积攒起来的血 开发企业恶意侵害买受人的合法权益事件层出不穷 ，给本来就 汗钱。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要 目的就 信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响，业主与开发商的矛 是公示，使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态 盾已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。本人就近些 以及是否存在瑕疵，从而正确面对与预防风险。但是，我们的某 年在房地产开发过程中较为突出的几个问题与大家共同探讨。 些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的，也根本没 一 、 怎样让房地产开发企业实际履行保修义务 有向老百姓负责的观念，故意或过失地忘记了自己的职责。其实 根据建设部发布的 《房屋建筑工程质量保修办法》的规定， 只要认真地履行了自己的职责，稍加留意略想一些措施就能避 地基基础和主体结构工程的保修 ，为设计文件规定的该工程的 免这些问题的出现， 合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房间和外 三、业主委员会是什么，享有什么权利，承担什么义务 墙面的防渗漏的保修为5年 ；供热与供冷系统的保修为2个采 我们都知道，在物业管理中应当成立业主委员会 ，但是业主 暖期、供冷期；电气系统、给排水管道 、设备安装的保修为2年 ； 委员会有什么法律地位?从现有的一些规定来看，仅有 物《业管 装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中，很多投资者大 理条例》中有所涉及。该条例第 16条规定 ：业主委员会应自选举 多数是成立一个以 自己为独立法人的项 目公司 (也是其下的子 产生之 日起 30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行 公司)来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城 政主管部门备案。而对于业主委员会是什么样的性质却未见任 市房地产开发管理暂行办法》也规定，依法取得的土地使用权可 何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定，在 以依照有关法律、法规的规定作价人股 ，合资、合作开发经营房 民事行为主体中，可大体分为公民、法人及其他组织 ，但是业主 地产。合资、合作双方应当在项 目确定后，依法设立房地产开发 委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过 企业 ，也就是说规定了在合作开发房地产时，合作双方应当共同 工商管理部门登记成立的营利性组织 ，也不是经民政部门核准 投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地 登记成立的非营利性组织(如社团法人等)，因为向房地产主管 产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理 ， 部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与 但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实 物业管理公司所签订的合同是否合法有效呢?其在诉讼过程中 的房地产开发中，很多项 目公司往往在该商品房销售完毕后就 是否具有合法的民事主体资格?而且它与居委会又是什么样的 予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情 关系?因此，对于业主委员会的性质与地位，现有的规定条款既 形时，不管是保修两年也好还是五年也好 ，房地产开发企业都不 不明确也不准确，操作性极差 ，同时也会给行政权力机构带来一 存在了，谁来给你保修呢?由于我国目前的公司法制度所采取的 些负面的影响。 是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方 四、如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为