房地产市场“要风度也要温度”.pdfVIP

维普资讯 房地产市场 “要风度也要温度’’ 口文 钟 艺 吴艳楠 近几年房地产行业 的升温速度大有 相 当快—～ 17％的增长率。现在 中国的住 表2 2001—2007年北京的商品房 愈演愈烈之势 ，房地产市场 的表现一如人 房问题不仅仅是一个简单 的经济 问题 ，而 售价与人均可支配收入 们穿衣服 的态度 ．只讲风度不要温度起 且也 已经跃升到 了一个社会 问题的层面。 来。2000年 以来 ，我 国的地价和房价呈现 那么究竟什么是房地产泡沫? 上涨 的趋势 ，虽然近几年政府一再 出台相 房地产开发中的泡沫现象 ．主要是指 关措施 ：提升存贷款利率和银行存款准备 土地和房屋价格极高 ，与其使用价值也就 金 、建设经济适 用房 、限制高档 商品住 宅 是市场基础价值不符 ，虽然账面上价值增 的建设等，但房价似乎并没有下降的大动 长很高．但实际上很难得到实现 ，形成一 作。根本上来说是供需的变化导致，对房 种表面上的虚假繁荣 中国的房地产是否 屋 的需求增加而土地有限。预期造就的购 存在泡沫 ，就理论结合现实来看 ，我们认 房行为抬高 了房价 ，房价上涨又刺激投 为，中国的房地产存在着严重泡沫 。下面 资、再继续影 响预期 ，必然带来一定数量 分别 以三个主要指标作详细说 明： 资料来 源：中华人 民共和 国国家统 的住房空置 ，成为一个 “预期一投资一价 1、房价收入 比。 我 国各个城市 的 计局一统计公报 。 格”的循环 ，最终关注点又落在房价上。 房价收入比是不平衡 的．中小城市 的房价 收入 比多在 6倍 以下 ，相 当多 的城 市在 4 2、住房空置率。所谓住房空置率是指 中国房地产市场现状 倍 以内，都属于房价不高 的范畴，超过 6 当年的住宅空置面积与近三年的住宅竣工 倍 的主要 是北京 、上海 、深圳 这样 的大城 面积进行比较。最近几年，我国的平均住宅 中国的房地产是否存在泡沫 ，这一直 市。据调查显示 ，全国大部分大中城市房 空置率超过了20％，而实际上住宅空置率 是个备受争议 的问题 ，通常认为，当价格 价收入比超过 6倍，其中北京、沈阳、贵 在 5％一10％ 为正常合理范围。低于5％说明 上升成为需求的长期主要拉动因素时，这 阳、南京 、广州 、大连和西安的比率都超过 购房者未能在此狭小范围内选到满意的住 就是一个泡沫 了。毋庸置疑 ．在过去 的几 了 10。2007年我国的房价收入 比就在十 房．高于 10％ 尤其像现在超过了20％ 已经 年间，房地产行业尤其是房产价格得到了 倍 以上。 处于 了商品住宅 的严重积压 区。根据央行 人们越来越多地重视。我们从全国商 品房 按照国际惯例 ，房价收入 比的正常水 的报告显示 ．截止 2006年 l1月份 ，我国商 销售情况表可 以看出 ．2000年 到 2006年 平应该维持在 3—6倍 ，住房消费 占居 民收 品房的空置面积已达到了1-24亿 。 全 国的商品房 的销售面积逐年 以 10000 入 的比重应低于 30％。按此看来 ，我 国大 中国的住房消费增长一直赶不上住 多万平方米 的增长量快速增长 。而商 品房 部分的城市房价收入比都不在正常范围， 房投资和施工面积 的增长 ．每年都制造