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从土地供应制度改革的角度看高地价、高房价的对策 ——土地招拍挂制度与高房价的思考 从土地供应制度改革的角度看高地价、高房价的对策 1 ——土地招拍挂制度与高房价的思考 1 一、目前高不动产市场规则已成为严重的社会问题 2 1、高房价正成为社会常态的“若干真理” 2 2、经济发展的客观需要必须解决当前不动产市场规则及其高房价问题 2 3、社会发展的历史趋势决定必须解决高房价问题 2 二、土地招拍挂之后不动产市场价格变化的基本逻辑 3 1、土地市场化运作—土地价值的显化带动房价上涨（2002-2004） 3 2、土地市场化运作导致房价飙升地价 3 3、土地市场化运作方式促使土地过度的金融化，形成不利于不动产市场健康发展的态势 4 三、不动产价格的实证分析 5 1、2002-2003年的房地价格 5 2、2004-2006年的房地价格 6 3、2007-2010年的房地价格 8 4、2004-2010年的总体土地价格分析 9 5、2004-2010年的总体房屋价格分析 10 四、不动产产价格形成的一般原因探析 11 1、经济社会的发展决定住房开始成为投资品 11 2、城市功能及区域的扩展带动土地升值 11 3、城市基础设施的完善带动土地升值 12 4、住房供给制度改革僵化、缺乏弹性、针对性、系统性，不利于民生问题的解决 12 5、土地招拍挂制度实际上容易发生人为操纵，进而助长了不动产价格的节节攀升 13 6、不动产金融政策脱离经济社会发展的实际需要，扭曲放大了人们对住房的所谓需求 13 五、高不动产价格问题的本质探析 14 1、住房制度改革为开发商垄断住房供应提供了依据，合理的住宅供应机制面临严峻挑战 14 2、土地供应制度实践形式的僵化扭曲了土地所有者与使用者之间理应拥有的良性共生关系，为开发商通过土地运作取得社会财富提供了便利 14 3、地租手段弃之不用，使政府失去调控不动产市场的最后一个工具 15 六、从土地供应制度改革的角度出发对不动产市场进行调控 15 1、坚持土地公有制，公平消费土地资源，完善土地公有制的内涵 16 2、审视土地价值产生的根本，切断房、地的联系，遏制土地投机行为、努力实现地尽其力 16 3、多种途径实践土地供应，鼓励不动产生产领域的多样化，实现真正的市场自由竞争 17 土地上的房地产承袭了土地资源的特殊属性，和国土资源一样对人们意义重大。“金屋银窝不如自家的狗窝”这句俗话说明房地产具有明显的人文属性，“安得广厦千万间”大诗圣的这句警言告诫社会要关注人们最基本的居住权、生存权，“地段地段地段”这句名言同样在警示人们房地产具有巨大的投资理财价值可以给人们带来财富。所以，房地产集社会文化、居住权、财产权与一身，对每个人都意义重大，政府不可不察。 我国的不动产市场自1998年房改以来发展迅猛，特别是在土地招拍挂制度严格执行后，房价几乎一夜展翅，直上九天，部分地区“面粉价格赛过馒头价”，至今高企的房价成为一大社会问题，政府动用“看得见的手和看不见的手”几经调控但几乎难以撼动房价。在因土地供应制度变革而造就的不动产市场中，究竟应如何看待土地供应与高不动产价格问题，本文试就此作些浅显的分析。 一、目前高不动产市场规则已成为严重的社会问题 1、高房价正成为社会常态的“若干真理” 现在一提起高不动产价格，人们马上就会陷入针锋相对的争论中，但争论的最终结果一般会是高不动产价格维护者胜。其取胜的论据，无外乎以下几点： （1）资本市场上“流动性泛滥” 一直居高不下的居民储蓄率、贸易顺差、人民币低估下的“热钱”流入，导致资金供给异常充足； （2）不动产是唯一的价值投资 除股市和不动产市场外，市场上没有其他有效的投资渠道，且在短期内无法改变。股市“跌跌不休”已让投资者心凉，房市则一枝独秀，这足以证明投资房地产是价值投资； （3）“人口红利”的结果奠定了高不动产存在的基础 中国城市化一年一个百分点，加上80、90后的人相继进入市场，一家人一般倾其三代所有资助子女买房，所形成的“刚需”维系了高不动产市场的发展； （4）政府绝不会让不动产价格下跌 由于政府靠“卖地”维持财政支出，通过大力发展房地产业拼税收、拼GDP增加，银行有巨大的不动产贷款，一旦房价下跌，政府不但自己失去财政收入，还会诱发实体经济危机与金融危机，这是政府无法承受的。 事实果真是这样吗？高房价真“存在就是合理”的吗？ 2、经济发展的客观需要必须解决当前不动产市场规则及其高房价问题 马克思说过，当利润达到10%的时候,将蠢蠢欲动;当利润达到50%的时候,他们将铤而走险;当利润达到100%的时候,他们敢于践踏人间的一切法律;当利润达到300%的时候,他们敢于冒绞刑的危险!!我国正处于城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，目前的房价与他们的收入相