开征物业税研究——基于香港差饷税制评估征收管理的启示.pdfVIP

第15卷 第1期 铜 仁 学 院 学 报 Vo1．15，No．1 2013年 1月 JournalofTongrenUniversity Jan．2013 开征物业税研究 基于香港差饷税制评估征收管理的启示 吴蔚捷 (集美大学 工商管理学院，福建 厦门 361021) 摘 要：开征物业税，面临着房地产价值如何有效评估的技术难题。香港差饷在评税技术、 税收征管等诸多方面已El臻成熟，在香港保有环节税中发挥着重要作用。结合我国内地国情， 借鉴香港差饷经验，对即将开征的物业税提出了一些改革思路。 关键词： 批量评税系统； 香港差饷； 物业税 中图分类号：F812．42 文献标识码：A 文章编号：1673—9639(2013)01—0106—04 房地产业是国民经济的基础产业 ，间接或直接 房地产税计税依据，如美国、英国、我国的香港等 。 地影响建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金 (一)房地产评税程序 融等数十个行业。我国现行的房地产保有环节税主 房地产评税 的一般程序包括 ：(1)数据收集与 要是房产税和城镇土地使用税。房产税的计税依据 管理；(2)房地产分类；(3)评税分区；(4)确定 是房产的计税价值或房产的租金收入；城镇土地使 评税方法，建立评税模型；(5)评税模型检验与校 用税 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 。计 准；(6)计税价值计算；(7)评税结果复核；(8) 税依据不统 一，税负不公平，不利于土地资源的合 将评税结果通知纳税人；(9)评税资料归档。 理利用。2003年，中共中央十六届三中全会明确提 (二)房地产评税方法 出了 “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动 房地产评税的估价方法主要包括批量评税和个 产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这 案评税两种方法 。批量评税是 以成本法、市场比较 是我国首次正式提出拟征收物业税。物业税的计税 法和收益还原法等估价方法为理论基础，运用数理 依据是房地产评估价值，它改革了现行房地产税的 统计原理建立评税模型，有系统地评估不同类别房 计税依据 ，以房地产评税来确定物业税计税依据 ， 地产在评税时点的价值 ；个案评税是对小宜通过批 能客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，解 量评税确定计税价值的特殊房地产，由专业人员依 决现行房地产税计税依据不合理的问题。但物业税 据评税规则要求 ，选用适合的评税方法所进行的评 的开征遇到许多困难 。这主要在于如何评估房地产 税活动。其中，批量评税是主要的房地产评税方法 。 计税价值，以及如何确定物业税的计税依据。 计算机辅助批量评税系统 (Compute卜assisted MassAppraisal，简称 CAMA)是采用计算机处理技 一 、 房地产评税概述 术，应用统一程序、统一标准按照统计学原理 以及 房地产评税是通过评税方式确定房地产税的税 房地产评税程序和方法，对大量的房地产进行计税 基。世界上很多国家和地区都采用评税方法来确定 依据评估的技术平台。 收稿 ¨期：2012—12—03 作者简介：吴蔚捷 (1980-)，女，福建厦门人，讲师，研究方向：管理、税收。 第 1期