关于小产权房问题的几点思考.pdfVIP

. 年第 期 前 沿 .总第期 关于小产权房问题的几点思考 陶 娟 包头师范学院政法学院,内蒙古包头 摘 要 本文从小产权房的概念人手,分析了当今市场的四种小产权房,其中重点分析了 “农民房”这种小产权房。 通过对 “农民房”产生原因的分析,在现有法律框架下提出了解决小产权房问题的规范治理建议。一是要完善相关法 律法规,二是要区别不同情况不同对待,在一定条件下可以让其合法化。 关键词 小产权房;物权法;土地管理法;合法化 中图分类号 .文献标识码 文章编号 ? ? ?现在几乎中国所有的大城市都存在小产权房, 来说,小产权是相对于真正意义上的产权,也就是 小产权房的高利润,吸引着大量的利益群体,开发 经过国家产权部门登记认可的产权而言的。小产权 商、村委会、购房者都参与其中。小产权房自其产 未经国家产权部门登记认可,只在一定范围内被赋 生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部 予产权,仅在一定范围内被认可有产权。从法律上 门明确表示其为非法的态度,但是却没有一部相应 解释就是没有 《物权法》当中的物权特性,不能享 法律给予合法、合理的解释。近几年来,随着城市 有物权的完整权利,不能随意处分,也不会受到 房价的急剧上升,很多人仍然不顾各种风险去购买 《物权法》完整地保护。实践当中,小产权房主要 小产权房,而且有愈演愈烈的趋势。由于小产权房 有以下几种: 还是一个模糊的概念,相关的法律法规并不明确, .政府和原国有企业事业单位的 “部分产权 导致目前因小产权房引起的纠纷越来越多。于是关 房”。例如铁路的房屋,一些大型企业的房屋,只 于小产权房应如何解决,究竟是合法还是非法就有 能在铁路和单位内部流通,而且有些单位还要求在 了许多争论。因小产权房涉及的群体众多,而且在 流通前经过单位主管部门的批准。 实践中已经愈演愈烈,并且已经形成的客观存在让 .经济适用房。经济适用房因享有国家补贴政 小产权房的解决必须慎之又慎,否则极有可能造成 策,购房者不能随意流通和处分,若要处分需要符 不稳定的因素。笔者综合考虑各方因素,撰写此 合购买年限和补交相应费用,如土地出让金、 文,希望能给小产权房的解决提供一定的参考。 税金。 . .开发商开发建设的不符合 《城市房地产管 一 、 什么是小产权房 理法》相关条件的房屋。例如缺少土地使用证或者 小产权房是个新名词,但其存在形式自 世 缺少规划许可证,导致购房者无法取得产权。 纪 年代房地产市场启动之初就大量涌现,政府 .村委会建造于农村集体土地上的房屋。这些 部门对其皆以违法建设论处。小产权房是形成于民 房屋一般会由村委会或者乡镇人民政府颁发一个证 间的一种称谓,并不是一个已经界定的概念,法律 书,又被称为 “乡产权房” “农民房”。这些房屋 上没有这种概念,学术界也没有统一的认定。一般 的建设不仅不符合 《城市房地产管理法》相关条 作者简介 陶娟~ ,女,北京大学法学硕士,内蒙古科技大学包头师范学院法学副教授,研究方向为房地产法律。?件,而且还不缴纳各种税费。 以上原因均是小产权房产生的外因,那小产权 以上四种房屋中第一种正在进行房改,正在当 房产生的内因??也就是根本原因是什么呢 地政府的领导下进行 “产权化”;第二种经济适用 .小产权房产生的根本原因是我国现行土地管 房从有这类房屋开始,购房者享有的权利就是明确 理法律制度的不完善,农村的土地属村民集体所 的,只要符合相关条件就可以流通和转让;第三种 有,但村民对集体所有的土地在实践中无法实现所 需要开发商补办各种手续,补交各种费用,取得相 有权,既不能随意收益也不能随意处分,农村集体 关许可证后就可以使购房者办理产权,而且随着行 土地的所有权内容几乎没有法律进行相应体现。 政许可的严谨,这种房屋几乎已经不存在了。可以 我国的 《土地管理法》明确表明农村的土地属 说以上三种虽是小产权房,但都有解决办法。但第 村民集体所有,也就是说村民对土地享有所有权, 四种 “农民房”至今还没有解决办法,而且在实践 而所有权是一种财产权,也就是说村民对土地应该 中产生大量问题的恰恰是这 “农民房”,在实践中 享受到财产化的利益。但纵观我国法律,除在 《民 愈演愈烈的也是这 “农民房”。因为 “农民房”价 法通则》第 条第 款 “集体所有的财产受法律 格便宜,在房价高涨的现在,它极大地满足了老百 保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、 姓的需求。所以下面笔者分析和解决小产权房主要 破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”之外,再 就是谈如何这类 “农民房”。 找不到村民对其土地所有权的权利内容和保护。 《物权法》第 条规定:集体所有的土地作为建 二、小产权房产生的原因探析 设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。 .不断高涨的房价是