从现金流量表分析房地产项目动态盈利能力.pdfVIP

阴财会月刊 全国优秀经济期刊 ? 从现金流量表分析房地产项目动态盈利能力 翁爱华 渊佛山市三水区广播电视大学 广东佛山 528100冤 【摘要】近年国家轮番出台多项房地产调控政策,国内房地产市场投资和销售的涨速已逐步放缓。故在房地产项目开 发前期的可行性研究中,更迫切需要系统直观地分析房地产项目预计的获利能力、清偿能力和资金平衡情况等财务状况, 其中,如何通过项目现金流量表更直观、全面、科学反映项目的动态盈利能力显得尤为重要。 【关键词】房地产项目 动态盈利能力 现金流量表 受国家宏观调控政策影响,房地产市场转冷。在这威胁与 财务内部收益率正净现值折现率+(负净现值折现率- 机会共存的大环境下,项目方如何贴近行业实践,合理运用项 正净现值 正净现值折现率) 伊 正净现值+|负净现值| 目评估原理、方法和技术,科学、全面、准确地评估房地产项目 。而在房地产项目的获 ,表明项目的 的可行性,成为一项重要而紧迫的任务 当财务内部收益率逸设定的基准收益率时 ,项目的动态 。 利能力、清偿能力和资金平衡情况等评估指标中 盈利能力已达到最低要求 盈利能力是更进一步提高项目决策的科学性和客观性、防范 3.动态投资回收期。动态投资回收期是项目净现金流量 项目投资风险的一项重要指标。 的现值之和等于零时的年份。当动态投资回收期小于或等于 一、房地产项目动态盈利能力与现金流量表 同行业的基准投资回收期时,表明项目经济效益较好,具有可 房地产项目的盈利能力分析主要考察房地产项目拟建销 行性。 售后是否有盈利,盈利水平如何。其中,项目的动态盈利能力 与静态投资回收期同理,动态投资回收期的计算中同样 分析考虑了项目资金的时间价值,故其较静态盈利能力分析 会存在负值和正值的累计净现金流量,故可计算如下: 更为客观和科学。 动态投资回收期累计净现金流量折现值开始出现正值 而房地产项目的现金流量表主要反映项目于开发经营期 的年份-1+(上年累计净现金流量折现值的绝对值/当年净现 内各年的现金流量情况,可对房地产项目的全部投资或项目 金流量折现值) 。因此,项目的现金流 资本金或投资者各方进行现金流量分析 二、案例分析 量表可直观反映项目于开发经营期内各年不同层次的动态盈 本项目为某三线城市房地产项目,根据项目方案设计及 利能力分析指标。项目动态盈利能力分析指标主要包括: 项目定位与市场分析,项目建筑面积为142 785平方米,其中: 1.财务净现值。财务净现值是以一定的折现率(取投资 住宅可销售面积107 304平方米,商业面积3 666平方米,共设 者可接受的最低收益率或行业、部门设定的基准收益率或同 车位1 029个,预计项目的总销售收入为77 012.10万元。本房 期银行中长期贷款利率)将项目投资期内各年的净现金流量 地产开发项目规划用地面积为50 420.80平方米,总建筑面积为 折现到开发期初的现值之和。项目财务净现值明确反映了项 142 785平方米。该项目将建成6栋18层和4栋12层涵盖大中小 目各期投资的净现金流量,净现值越大表明项目的效益越好。 户型的多功能住宅楼,项目竣工决算总投资成本为48 165.18 项目财务净现值的评价值为零,若财务净现值跃0,表明项目 万元。本项目建设期、经营期为6年,银行贷款加权平均利率为 的投资收益率高于设定的基准收益率,故该项目可行;相反, 6.65%,期望收益率设定为10%。 则该项目不可行。 有关项目现金流入量及流出量的数据如表1所示。 2.财务内部收益率。财务内部收益率是使房地产项目在 据表1有关数据可计算项目如下指标: 。项 计算期内各期净现金流量的现值之和等于零时的折现率 1.所得税前财务内部收益率。 , 目财务内部收益率的计算可通过专用软件或手工计算完成 设折现率17%,则: -1 -2 而手工计算常用的方法是试算法和插入法,其原理是估计两 净现值-18 603.05伊(1+0.17) -6 743.13伊(1+0.17) - -3 -4 个差额在5%之内,并使项目财务净现值首次出现正值和负值 8 601.11伊(1+0.17) +17 712.54伊(1+0.17) +24 659.84伊(1+ -5 -6 的折现率,再运用插入法计算财务内部收益率。 0.17) +15 416.04伊(1+0.17) 513.42跃0 上 阴窑38窑 援