房地产价格影响因素分析 广东佛山数据检验.pdfVIP

2012 宏观视野 总 427 期 3 * : 林文高 (中国人民银行佛山市中心支行,广东 佛山 528000) 摘 要 本文通过梳理心理预期、房地产市场供需缺口 : 、经济发展水平、政府政策、流动性与房地产价格之 并利用佛山市的相关数据进行检验。结果显示 建立一个解释房地产价格增速波动的框架, 间的关系, : 实施房地产 市场调控、有效引导公众对房地产市场预期和有针对性的需求管理等措施,比增加住房供给以缩小供求缺口能更 好地限制房地产价格过快增长。 关键词 : 房地产价格 ; 预期 供求缺口 ; 中图分类号 : F293.3 文献标识码 : A 文章编号 1007 : - 9041 -2 01203 - 0043 - 03? 1998 年我国实行住宅商品化改革以来,房地产 为,经济发展与房价之间存在明显的因果关系,经 价格呈现出持续上涨态势。快速上涨的房价,不仅对 济发展对房价长期走势具有决定性作用,房地产市 国民经济的健康发展有一定负面影响,还降低了居民 场调控应以需求为重点。吴敬 琏(2007) 认 为 , 货 的生活质量。房价过高已经成为一个引起广泛关注的 币供应量的增长与 GDP 增长加上通货膨胀之间存在 经济问题和社会问题。而广东省作为我国改革开放的 一个缺口,这个缺口说明有大量没有实现的货币积 前沿,房地产市场更具有很强的代表性,因此本文以 累起来,它们没有表现在商品市场里,也没有表现 广东省佛山市房地产作为研究对象,探讨房地产价格 为通货膨胀,而表现为房地产价格的膨胀。 变动态势及其影响因素。 二、房地产价格影响因素分析 一、文献综述 (一)心理预期。 一直以来房地产价格的相关研究吸引了大量学 房地产市场中,心理预期会使得未来的资产价 者 关 注。Englund 和 Ioannides(1997 )选取了 OECD 格发生变化。供求双方之所以会产生预期,是因为对 中 15 国的房地产价格进行研究,发现 GDP 增长对 未来风险的不确定导致人们不得不利用已经掌握的信 房价有正面作用,而利率上升对房价有反面作用。 以降低自身行为的风险。 并基于此做出一种预期, 息, Quighey(1999) 对 美 国 1986 - 1994 年 41 个城市集中 在我国,房地产在一个家庭的固定资产中占有相 区的年度数据进行了研究后认为,宏观经济的基本面 当大的比重。当房价上涨时,人们会感觉自己的资产 对房地产价格有一定的解释能力。经济基本面及其变 价值在增加,因而会形成房价继续上长的预期,这些 动是房地产价格变动的主要因素,利用它可以解释和 预期房地产价格会继续上涨的投资者会争购房屋,从 预测住宅价格变动的趋势。 而推进房价的进一步上长 反之,当房价下跌时, 投 ; 国内学者针对我国不断上涨的房地产价格,从 机者会预期房价可能进一步下跌,纷纷抛售自己持有 不同角度对其决定因素进行研究。沈悦和刘洪玉 的房产,从而带动房价的进一步下跌。 (2004 )通过对 1995 - 2002 年 中 国 14 个城市的分析 (二)房地产供需缺口。 认为,经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在 由于房产具有一般商品的消费属性,因此也会受 着显著的城市影响特征,近年来各城市住宅价格的 到供求缺口的作用。理论上讲房地产开发投资的增加 增长已经无法用经济基本面和住宅价格的历史信息 与房地产的供给是正相关的,但是房地产开发投资的 来 解 释 。 盛 松 成(2007 )通过对日本、美国、中国 增加并不一定导致房地产价格的下降。因为如果市场 和中国上海经济发展与房价上涨关系的实证分析认 需要也在不断扩大,并且需求的增长速度超过了供给 2 1 0 2 期 日 : 9-01 2- 高 文 林 介 简 : 8 6 9 (1 。 行 支 心 中 市 - 山 佛 行 银 民 人 国 中 ) 于 职 ,供 人 平 建武 ,福 ,男 。 见 意 位 单 在 所 者 作 ,不 点 人观 个 者 作 * 仅 文 本 43 PAGE 代表 代表 作者 收稿 房地产价格影响因素分析 广东佛山数据检验2012 宏观视野 总 427 期 3 的增长速度房地产价格则会有上涨的倾向。因此选择 (四)流动性因素。 将商品房竣工面积视为市场供给,将商品房销售面积 充裕的流动性会推动资产价格上涨,而流动性短 视为市场需求,将每个月商品房销售面积同比增速与 缺将会导致资产价格下降。因此资金流动性通过供给 商品房竣工面积同比增速之差作为房地产市场的供求 与需求两方面影响房地产价格。一方面,由于房地产 缺口。从图 1 中可以看出,房地产供需缺口与房地产 业是资金密集型行业,房地产开发涉及土地购置、工 价格之间存在正相关。 程建设、住房销售等环节都需要大量资金支持 另 一 ; 单位 : % 单