房地产企业对外融资涉税风险分析.pdfVIP

阴财会月刊 全国优秀经济期刊 ? 房地产企业对外融资涉税风险分析 张文娟 渊长安大学经济与管理学院 西安 710004冤 【摘要】本文主要通过介绍房地产企业不同的融资渠道及融资过程中存在的税务风险,以期帮助房地产企业更好地规 范税务处理。 【关键词】融资 土地增值税 所得税 税务风险 一、房地产企业向金融机构贷款建房的利息扣除涉税问题 1210(万元),计入开发成本后已实现销售收入所负担的利 向金融机构贷款是房地产企业的首选融资渠道,因为银 息110伊80%88(万元)。综上所述,允许所得税税前扣除金 行贷款利率低,而且可以拿在建工程或者房产做抵押,在此过 额10+88 98(万元)。 程中主要涉及利息支出在所得税汇算、土地增值税清算时是 (2)分析土地增值税:承前例,假设到年底100套房已全部 否可以扣除。 售出,收入金额为1亿元,取得土地使用权成本为2 000万元, 所得税方面的规定:房地产开发企业开发的商品房属于 开发成本为1 000万元。 存货范畴,且其要达到预定可使用或可销售状态一般要经过 假设此项借款能按转让房地产项目计算分摊并提供金 一年以上的时间,根据会计准则的规定,房地产开发企业在建 融机构证明,可以扣除项为:淤计入财务费用中的利息支出10 设期发生的利息支出应予资本化,计入“开发成本”或“开发间 万元;于已计入开发成本的利息110万元应调整到财务费用; 接费用”,计入“开发间接费用”的部分最终也会通过分摊转入 盂“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额 “开发成本”。淤所得税汇算时,对原以资本化的利息支出,如 之和的5%,即:(2 000+1 000-110)伊5%144.5(万元)。综上所 ,由其负担的利息 果包含资本化利息的开发产品已实现销售 述,土地增值税清算时可以扣除金额10+110+144.5264.5 费用也可以扣除;于在项目完工后的清算期发生的借款费用 (万元)。 应计入当期财务费用,也可以扣除。 如果此项借款不能按转让房地产项目计算分摊或者不能 土地增值税方面的规定:淤房地产开发企业在进行土地 提供金融机构证明,则可扣除金额(2 000+1 000-110)伊10% 增值税清算时,计入财务费用中的利息支出,凡能按转让房地 289(万元)。 产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许在不高于商业 从上述分析我们可以看出,第二种方法算出的扣除额比 银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。其他房地产开发 第一种方法算出的扣除额还多,那我们在实际工作中就可以 费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发 不提供金融证明以便利用第二种方法增加扣除项,这就为房 成本”金额之和的5%以内计算扣除。于凡不能按转让房地产 地产企业纳税筹划提供了思路。 项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产 二、企业间借款的税务风险 开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开 企业间的借款包括:非关联企业借款和关联企业借款。 。 发成本”金额之和的10%以内计算扣除 盂土地增值税清算 (一)非关联企业间的借款 时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用 1援如果资金是自有的闲置资金,分两种情况:无息借款 中计算扣除。 和有息借款。 例1:某房地产公司2012年1月1日从银行贷款3 000万元, (1)企业将闲置的资金无息转借给非关联企业。对于营业 年利率为4%,期限为2年,到期一次还本付息,此房地产公司 税:根据《营业税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境 从2012年1月1日开始筹建,于本年11月底完工,共建100套房, 内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为 截至年底已售房80%。 营业税的纳税人,应当缴纳营业税。按照上述税法规定分析, (1)分析企业所得税:该房地产公司2012年从银行借款 无偿行为不属于应税行为,不征收营业税,会计处理时将借款 共付利息3 000伊4%120(万元),其中计入开发成本的利息支 放在其他应收款或者其他应付款即可。 出120伊11/12110(万元),计入财务费用的利息120伊1/ (2)企业将闲置的资金有息借给非关联企业。对于借出 上 阴窑50窑 援