深圳市商品住宅市场二元房价走势概述.pdfVIP

经 管 学 苑 E C o N o M Y M A N A G E M E N T 从 可 持 续发 展 来看， 城 市 房 。 基 于深 圳 名 列 国 内榜 首 的 有置 业 、 结婚 、 改 善 的 刚 性 加 快 。 未来几 年， 特 区 内外、 商品 住 宅 刚性 需求 ； 人 均G D P ； 人 口 规 模 ； 二 元 房价 一 、 商 品住宅市场基 本情况 1997 年人 行 公布 《住 宅担 保贷款管理 试 行 方法 》是房地 产 金 融 的重 大 突破 。 199 8 年政 府积 极 实行 财政政 策 、 取 消住 房 实物分 配 ， 将 个 人 住 房 消 费推 向商 品房 市场 ， 房地 产 市场得 到前 所 未有 的发展 。 19 85 年 至 1992 年 和 19 95 年 至 2000 年 ， 深 圳 产 生 两 段 置 业 高 峰 期 ， 基 本 完 成 第 一 代 置 业 。 2004 年 ， 进入 第二 代置 业 和 第一 代置 业 升级 和 换代期 。 2006 年末 户 籍人 口住 房 自有 率 92％ ， 常住 人 口 人 均 建筑 面 积 32 平 方 米 ， 暂住 人 口 人 均 13 平 方 米 。 2007 年 宏 观 调 控政 策 的落实和深 化 ， 尤 其是提 高第二 套房住 房 首付 比例 和 贷款 利 率 的发 布 以及 深 圳 商业 银 行住 房贷款额 度 的控制 ， 房 价 出现 深度调 整 和 回落 ， 市场 交 易持续 萎缩 ， 观 望 气氛加 剧 ， 市场需求得 到抑制 ， 2()08 年信心 指数 跌 到 历 史 低谷 。 1 、 房地 产 投 资。 图 1 源 于 2007 年 深圳 房地 产年鉴 来 《 》 自 1998 年起 呈 20％一 30％ 高增长态 势 ， 2003 年金 融政 策 紧缩 和 土 地 供应 紧缩政 策 ， 增速 回落 。 ● 2 、 住 宅批 准 预 售 与 实 际销售 面 积 。 何 图 2 来 源 于 《深圳 市 国 民经 济和 社 会 发 展 报 告 》 春 2003 年 cE P A 的签 署 、 城 市化提速 ， 实 际成交 面 积 大 于供应 面 积 。 3 、 新 建 和 二 手 房 销售 。 二 手 房 交 易 比例 是 房 地 产 市场 发 达 的重 要 标 志 。 自2002 年 二 手 房 销 售 面 积 年 均 27％ 增 长 ， 2003 年公房使用 权 开 放 上 市 交 易政 策 出 台， 2005 年二 手住 宅交 易总量仅 为新 房 的 66％ ， 2006 年超 过 新 房 交 易量 的 5 ％ ， 20D¨