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房产税税基批量评估方法研究 文 ／王伟星 楼江 评估能够实现低成本、高效率地完成 大规模 目标财产的价值评估任务。伴 随着计算机应用的普及 ，批量评估在 近几年实现了快速发展，评估精度越 来越高 在欧美国家的财产税类的税 基评估 其它公共管理中价值评估以 及商务活动中批量房地产的价值评估 都得到了广泛的应用。 一 、 基于聚类分析的房产税 税基批量测算方法 (一)选用间接估值路径 目前直接针对 房产 ”进行估价 (即地上建筑物估价，后文同)的方 法并不多见。理论上有两种路径进行 房产 估价。第一种是直接评估建 筑物的重建成本作为评估价格。此方 法需要收集大量的房屋设计和施工资 料，工作量巨大．不便于批量操作。 2010年，房产税试点开始推行。 国房产税税基经历了不 同版本 的轮 受到建筑设计质量、开发商管理水平 上海以交易价格的70％作为税基，重 换，至今仍存在分歧。1986年颁布的 等因素的影响 造价高的建筑物不一 庆首次征收直接 以交易价格作为税 《中华人民共和国房产税暂行条例》规 定能够获得相对较高的市场卖价。另 基．二次征收则使用评估价作为税 定 房产税征税依据是房产原值一次 外 由于 目前国内 ”拆迁补偿 “制度 基。两试点城市的税基均以交易价格 减除 10％～30％后的余值，税率为 的存在 ，使用年限所剩无几的房屋其 1 作为基础，以 “房产和土地使用权的 ． 2％。”2008年 12月31日．国务院 补偿价值依 lt9不菲，所以以使用年限 总价值”代替了 房产价值”作为课 第546号令宣布 1986年的 《条例》废 进行折 旧的做法也有失公允。第二种 税依据 ，成为 物业税 的简单翻版 ， 止，并规定自2009年起，依照 《中华 做法是分别估算房屋市场价值和土地 遭到了学界和部分民众的质疑。房产 人民共和国房产税暂行条例》缴纳房 使用权价值，间接推算地上建筑物的 税 以 房产 为课税对象不能名符其 产税 ．征收依据依然为 房产原值”。 价值。因为房地产整体估价技术和土 实的主要原因是 ：目前难以实现 房