房地产市场主体如何参与城市化进程.pdfVIP

第 12期 企业研 究 NO．12 2011年 6月 Business research JUN．201l 【业界视点J 房地产市场主体如何参与城市化进程 林 意文 唐铭浩 陈 进 摘 要 ：随着中国城市化水平的加速发展 ，房地产业也进入 了快速发展 的通道，人均住房面积在不断提高。同时，可供开 发 的城市新增建设用地却在不断减少。本文主要从房地产市场参与主体的角度 ，探讨城市化进程对参与各方带来的影响。 关 键 词 ：城市化 ；房地产市场 ；可持续发展 · 、 我闲城市化发展现状和趋势 同期，住宅新升T面积年均仅为15．4％。城市化的发展应促使房地 2009年 中国总人 口为 13．4亿 ，其 中城市人 口6．22亿 ，城市化 产开发企业的开发业态发生改变。对 比同外经验 ，城市化过程中， 率达到46．6％。而我 同城镇化率年均 (2002—2009)提高 1．12％，城镇 保障大部分城市居 民 “居者有其屋”的责任更多的是落在政府身 人 口年均增长 3．28％，人均住房 面积增长 1．15m ，城市化在加速过 卜，而房地产开发商基于经济利益和发展需要，更倾 向于开发持有 程中，对住房需求将呈快速增 长，到 2015年 ，假如城镇人n按 照 型商业物业和高端商品房。 3．39％的速度增长 ，人均住房向积年均增长 1．03mz，人均建筑而积 (三 )城市化对消费者的影响 将达到36．2m，新增城镇人厂『70％住房需求依靠新建。那么2015 统计显示 ，2003—2009年 ，全冈35个大中城市的商品房平均价 年新增城镇住房面积 =期初人口×面积增长 +人 口增长 ×人均面 格年均涨 15．4％，而 同期城镇居 民人均可支配收入年均上涨 积X70％=77．1亿 mz，但城镇住房面积年均 (2002—2009)仅增长 12-3％，扣除其他生活开支，消费者人均用于住房消费 涨幅度远 4．83％，以此推算，到 2015年城镇住房竣1二而积总额仅为 58．2 低于商品房年均 涨幅度。 亿mz，城镇住房的需求与供给之间相差 19．0亿 mz。这说 明未来我 、 房地产市场主体如何参与城市化 国城市化进程会产乍巨大的住房需求 、 (一 )政府方面 _二、城 化对房地产 场上体的影响 重点开发存量土地 (一)城市化对政府的影响 针对城市化过程中新增建设用地不断减少的事实 ，政府应该 可征用的土地越来越少 加大存量土地的开发力度 ，合理调整建筑密度。广东每年建设用地 2002年 ，政府通过征用 土地获得的面积 占建成区面积 的 指标为 1．3万公顷，而该省可供开发的 “三旧”面积却有 11．7万公 11．1％，之后，征用土地在建成区而积中所 占的比重越来越小 ，基本 顷。广东的存量土地尚有如此大的开发潜力 ，其他城市的开发潜力 维持在 3．5％左右，说明地方政府通过征地手段获得大量建设用地 将更大。 将会变得 日益困难。 合理调整住宅用地供应结构 土地节约集约空间大 在政府住宅用地供应结构中，普通商品住房和别墅，高级公寓 以广州市为例，由于城市人 口快速扩张和城市化快速推进。截 所 占的比例很高。在房价收入比如此高的情况下，高房价引发了不 止2009年底，广州土地的开发强