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房地产智库.com 旅游地产开发的融资渠道设计 如今旅游地产业在中国风起云涌，以为这是除住宅地产之外最有前景的地产开发 模式。以“高尔夫、体育公园（实际上也是高尔夫）、度假酒店群、山地运动、游艇 会、海上运动”等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店、商业街遍地开花。华润、首 创、海航、金融街、中旅、合生地产、天鸿、万科、万达、万通无一不纷至沓来，度 假公寓别墅、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目层出不穷。 可以看出旅游地产项目开发的特点是：“规模大、投资大、建设周期长、投资回 报期长”；通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。 所以不少项目在大面积低价圈地后，酒店等旅游设施建好了，土地升值了，别墅好不 容易卖掉了，酒店等旅游项目的后期经营却成了一块心病。其主要原因是由于项目中 的商业、娱乐、度假设施都需要至少 2-3 年的过渡期，如缺乏长期稳定的资金支持， 很难支撑下去。 传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能，所以以银行信贷为主导的单一融 资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，金融机构积极配合旅游地产项目开发相 应的金融产品。 一、 国内商业银行贷款 目前国内大小房地产开发商融资渠道主要是向商业银行贷款。 当前商业银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小 开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银 行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。 但是，目前商业银行对于放贷审核越来越严。不少开发企业反映，银行的房贷速 度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目 投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金 的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。 所以开发商完全寄托于银行贷款不再是一条有效的途径。 二、 国外商业银行贷款融资 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银 行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。 这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常 用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和 其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。 通常是以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年 以上）贷款两种。国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的 短期资金拆借利率为计算基础。如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上 一个附加利率。 但是国外商业银行贷款程序和方法和国内差别较大，所以应注意: （1）超强的风险控制程序 国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。比如花旗 银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。花旗银行如 果贷款给甲乙两个不同企