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计算机辅助批量估价 在房地产信息系统中的实现 ◆ 杨振鹏 马亚男 摘要：计算机辅助批量估价 (CAMA)可用于房地产评税、银行抵押贷款风险分析、在线房价查 询等多种用途 。本文介绍 了一种在房地产信息系统中实现批量估价 的方法。该方法以多元回归分析为理 论基础，通过数据库二次开发完成评估模型的回归和应用。实验证明，其评估结果符合国际估税官协会 (IAAO)对住房批量估价的要求。由于使用通用的数据库查询语言 (SOL)，该方法具有较好的实践借鉴 价值。 关键词：房地产估价；批量评估；计算机辅助；特征价格 一 引言 (SQL)，该方法具有较好的实践借鉴价值 。 计算机辅助批量估价 (Computer—AssistedMass 二．批量估价所需的基础数据 Appraisal，简称CAMA)，是借助计算机的数据分析 基础数据对于房地产估价至关重要，数据质量 处理能力，按照一定的评估程序高效率地批量执行房地 的优劣决定了估价结果的准确性。对计算机辅助批量 产估价的技术”。在国外 ，CAMA技术经常用于住宅物 估价而言，基础数据包括两个组成部分，即住房属性 业税的税基测算 L一 计算机根据数据库中存储的可比 数据和可比实例的交易价格数据。这两个部分相瓦j虫 交易实例资料，通过数据挖掘 (DataMining)手段得 立，通过房屋的唯一编码进行关联。 到评估模型，并以此评估每一套应纳税住宅的价值。 属于哪个行政 除了可用于房地产评税以外，CAMA技术还有很 厂 哪条街道／ 多应用前景 。银行可以利用它计算并及时更新每一宗 I哪个区块 抵押贷款的贷款价值 比 (LTV)，实现风险的动态监 哪个楼盘 控；房地产经纪人可以在客户询问不熟悉的楼盘或区 f 哪栎楼 域时，利用CAMA系统为客户进行初步估价 ，从而提 J 高服务的水平；估价机构可以将 自动估价的结果作为 房屋属性 建筑面积 房价 参考；房地产门户网站可以在GIS平台上展现符合用户 建筑结构形式 要求房型的价格，而不再仅仅是楼盘的均价。 I 总层数 本文介绍一种在房地产信息系统 中实现计算 I所在层 机辅助批量估价的方法。该方法采用多元回归分析 朝向 (MultipleRegression Analysis)构建批量评估模 ＼ 建筑年代 …．． 型，并结合数据库完成模型的回归和应用。实验证 交易时点 明，其估价结果符合国际估税官协会 (IAAO)对住 图1典型的房屋属性 房批量评估的要求。由于使用通用的数据库查询语言 24 稠 左档辑吾龇 燃 一 。 。0 囊 具体来说，我国存量住房交易过程可分为搜寻、