基于C-D生产函数的农地纯收益测算理论与实践探讨——以大冶市农用地评估为例.pdfVIP

基 于 C— D生 产 函 数 的 农 地 纯 收 益 测 算 理 论 与 实 践 探 讨 —— 以大7台市农用地评估为例 陈青安1柳珍秀2唐飞燕1 ( 1黄石市九洲房地产评估经纪事务所；2湖北黄石经济开发 区，湖北黄石435000) 摘要：收益还原法作为房地产和土地估价行业的主要方法，其中纯收益是重要的参数之一，纯收益测算的合理与否直接 影响农用地价格 的正确性 。本文 已农用地评估为例 ，从纯收益测算存在的问题着手 ，探讨利用C-D生产函数模型测算纯收 益的方法和过程，并应用实例进行了验证 ，这对当前农用地和房地产估价工作具有重要的指导作用 。 关键词：农用地价格；纯收益；C- D生产函数 2l 世纪末 ，科学界从资源无价到资源有价观念的转变 ，标 其中，Y为农业总产值( 总收益) ；c 为常数；K、L、 为 资本、 志着对资源进行资产与资源管理相结合的新时期的到来[ 1】。在 土地面积、劳动力投入 ；a 、B、．y 为资本、土地面积 、劳动力投 这一外力 的推动下 ，农村地产市场已客观、局部 的存在，因而科 入的生产弹性系数。 学、合理地评估农用地价格 ，有利于土地资源优化配置，有利于 通过对模型两边取对数，可使 函数转化为对数型线性 函数 ， 土地有偿使用制度改革，也为城乡土地市场的培育提供了保障 。 即 ： 农用地主要通过种植或养殖产生收益，其价格高低决定于收益 l I l Y=In C+优 ×l nK+口×11f t ．, + ，，×l l l 能力 。也就是经营熟化的农用地能产生经济效益；另一方面， 由 经过线性变换后的方程，就可 以采用最小二乘法进行参数 于农村土地市场的不完善 。缺 乏农用地交 易案例。因此，收益还 估计，从而得到参数c 、d 、B、1的值，由此根据方程就可以计 原法是开展农用地价格评估 的首选方法，其 中纯收益确定的合 算在既定投入水平下农业生产 的理论总收益 。 理与否将直接影响评估结果的准确性剐。为此，本文从 目前收 由于C—D生产函数具有可线性化的特点，并且在进行参数 益还原法 中纯收益存在的问题着手 ，探讨利用C—D生产函数确 估计时 ，可以不考虑各种投入 要素的单位，计算非 常方便；其 次， 定纯收益的定量化方法和过程 ，为提高收益还原法的合理性和 在测算时，把土地 、劳动力和资金等影 响农用地纯收益的因子作 正确性提供一种方法。 为生产要素的变量 ，反 映了农业生产的技术构成水平 ，经过线性 1 目前收益还原法中纯收益测算存在的问题 变换后，就可以计算出在既定投入水平下农业生产的理论总收 纯收益是收益还原法的三个基本参数之一 。当前农用地纯 益；再者，根据边际收益的计算公式，土地 的平均边际收益为 收益测算主要采用投入、产出法，即采用总收益减去总成本的差 dY ／dL= 口+Y ／L，它表示的是：在现有的生产条件下，当其他 额法 。由于种种原因，投入产 出法并不能真正反映农用地 的预期 生产要素 比例保持不变时，每增加一公顷土地所引起的农业总 收益能力 ，而使地价失准 。其一，目前计算的农用地收益 时采用 收人 的增加 ，即在数量上相当于农用地的纯收益 。 的是实际收益 ，由于生产 资料价格、工资水平 、农民经营管理水 引入C—D生产 函数测算农用地纯收益 的主要步骤如下： 平等的差异，往往出现 “高效益高地价、低效益低地价”、 “同一块 ( 1)根据研究区影响农业生产投入 的因素 ，构建方程 。目前 土地 ，收益大相径庭 ”等现象 ，导致农用地使用权资产价值的流 农业生产中，投入 要素主要有土地、劳力、资金三 大类，进一步细 失；其二 ，近年来农用地单产 的提高主要依靠增加农业投入，而 化确定影响投入的 自变量因子 为地块面积、种子、化肥、农药 、机 农业生产资料价格指数高于农产 品收购价格，各地