浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用.pdfVIP

浅谈收益还原法在土地估价 实践 中的应用 高邦怀 高帮胜 李扣芹 周国胜 ( 江苏东诚亿土地评佑房地产佑价有限责任公司，江苏 盐城 22 40 00 ) 土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收 l( )管理费:对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金 益权利的现在价值。其主要是运用适当的资本化率，将预期的估 的2%一5%。 价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其 2( )维修费:按房屋重置价的1.5%一2%。 之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重 (3 降险费:按房屋重置价或房屋现值乘以保险费率，我国的保险 要的最常用的基本枯价方法之一，采用收益还原法求得的价格， 费在0.15%刁2. % 称为收益价格。 4( )税金:依据待估宗地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费 ， 总收益测算 文件 、规定确定，一般有房产税(按年租金的21 %计) 、营业税(按 1.1确定房地产总收益 租金的5%) 、城市维护建设税( 按营业税的百分比计 ，纳税人所 1.1.1 在确定总收益时，一般应考虑 以下条件:总收益是指 在地在市区的，税率为7% ;所在地在县城、建制镇的，税率为 客观收益( 一般情况下的正常收益) ，而不是待估房地实际收益。 5% ;所在地不在市区、县城或建制镇的，税率为 1%) 、教育费附 如 目前空置的写字楼 ，在评估时不能按零收益计，而应按同类写 加(按营业税的4%)等。 字楼的平均租金计算收益;经营效益特别好的酒店，不能按它本 (5 )设施设备、装修及易损部件重置费用摊提(折旧) : 电梯、空调 身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均人住水 系统 、给排水、消防、强弱电、监控系统等设施设备及屋顶、走道、 平计算; 收益必须是长期可以固定取得的收益。如土地登记用途 墙面粉刷等部件比建筑物本身折耗更快，必须在建筑物的使用 为 “工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用 寿命期内定期更换重置，所以通常将重置时预期成本按使用寿 途 ，但 由于未进行土地变更登记 ，政府部门随时会对这种擅 自变 命 比例分摊。当然 ，若新电梯或其它零部件的使用寿命等于或超 更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土 过建筑物本身的剩余寿命 ，则不必扣除重置费用摊提。有些特定 地出让金的差价 ，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固 的房地产 ，建筑物需经内部装修才可出租给承租人，若此类装修 定的收益，故不能作为客观收益。收益是安全可靠的收益( 即风 是为达到市场租金所必须且由出租人负担，则这些装修费用必 险小的收益) 。 须按其使用寿命比例分摊。 1.1.2 确定收益的方法 (6 )房屋的折旧费 根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益 第三种、计算企业经营收益中总费用 有土地收益( 单纯的土地租金) 、房地收益两种。如确定土地收益 企业经营中的总费用一般包括:原料费、运输费、折旧费、一 调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租 般管理费、职工工资、应纳税金、房屋的维护、保险等费用、经营 案例(土地租赁协议) ，结合待估宗地的区域因素、个别因素、期 利润、归属于非土地资产的收益等 日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。如确定房 在企业改制土地价格评估中，企业经营的有关费用可采用 地收益，可通过调查待估宗地所处区域 、同类用途、结构相似 、装 资产评枯机构的评估结果。 修档次相近的房屋租金水平 、房屋出租率、有效出租面积等情 3 还原利率 的确定 况 ，分析、比较确定待