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第四章 建筑物管理服务人员培训 针对世纪名城的实践调查，我们为葆力物业设计了如下培训方案： 物业项目认知培训 物业是房屋建筑及其配套设备、设施和相关场地的总称。物业专项服务主要由建筑物（房屋）维护服务、安保（维保）服务、保洁服务、绿化服务构成。 葆力物业作为世纪名城的物业管理有限公司，对物业管理服务人员进行物业项目认知培训是个必不可少的工作，这能使物业管理服务人员更好地了解自己的本职工作，从而更好地管理小区，为业主服务。 建筑物管理知识培训 建筑物是物业构成的实体基础，物业所提供的一切功能都附属于建筑物而存在。对使用人来说，建筑物是物业使用价值的物质基础。 建筑物管理服务是指物业服务为做好建筑维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。葆力物业作为一个著名的物业管理公司，在这方面的管理服务要求，对行业的管理标准起着很大的示范性作用，为此，我们在这方面的培训课程做出了如下培训： 建筑物管理服务的内容 建筑物维修管理 建筑物维修管理的目的是要确保房屋的完好，其主要内容有以下几项： 建筑质量管理 建筑物质量管理是对建筑物进行检查，掌握建筑物质量状况和分布所进行的工作，是建筑物使用、管理、维修和修缮的重要依据。其主要内容如下所示： a.完好房 b.基本完好房 A.建筑物完损等级标准 c.一般损坏房 d.严重损坏房 e.危险房 建筑物质量管理 a.定期评定 B.完损等级评定的基本做法 b.不定期评定 a.完好率 C．房屋完好率及危房率计算 b.危房率 注： 建筑物完损等级标准是按房屋的结构、装修、设备三个部分的完好、损坏程度确定的。 房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋面积）：房屋总建筑面积 危房率=危险的房屋建筑面积：房屋建筑总面积 建筑物维修施工管理 建筑物维修施工管理是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对建筑物维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。 按建筑物完损状况和工程性质划分共分为以下几点： A.翻修工程 B.大修工程 建筑物维修工程的分类 C.中修工程 D.小修工程 E.综合维修工程 建筑物维修的责任关系 划分房屋责任是为了确定不同主体应分别承担的修缮责任和修缮费用的界限。正确地判断和处理建筑物维修的基本原则有以下几项： 保修期内： 竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责保修，竣工验收与业主住的时间差内，由发展商负责保修。 保修期：土建工程为一年，照明电气，上下水管线安装工程为6个月，供热、供冷系统为一个采暖期、供冷期，小区道路为一年，防水工程为5年。 保修期满后： 物业服务费：房屋建筑共用部位、共用设施设备、物业管理规划红线内的公用设施和附属建筑及配套服务设施的小修、零修。 业主承担，费用自理：属于大、中、更新改造及物业内自用部位和自用设备的修缮。 水、电、气、热、通信、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线设备设施维修、养护的责任。 租赁私房的修缮则由租赁双方依法约定修缮责任。 其他情况： 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。 异产毗邻房屋修缮，应依照《城市异产毗邻房屋管理规定》划分应承担的责任者。 维修档案资料管理 物业服务企业在制订建筑物维修计划，确定建筑物维修、改建等方案，实施建筑物维修工程时，不可缺少的重要依据。其主要包括： A．建筑物新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关建筑物原始资料； B．有关建筑物及附属设备的技术资