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业主关系图 业主的建筑物区分所有权 底层住户交不交电梯费?临街商铺交不交物管费?空置房交不交物管费? 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 业主的建筑物区分所有权71 第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 律师解读：规范业主合理行使专有部分的所有权，主要针对不当拆改、搭建等行为进行规范。对应物权法第七条的规定。 业主的建筑物区分所有权72 第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 业主的建筑物区分所有权1 （一）建筑物区分所有权： 专有权、共有权、成员权。 （二）三权关系： 复合性：三权共同组成区分所有权 主导性：以专有权为主导，等丧变更以专有权为核心 一体性：三者同时取得、同时存在、同时丧失 （三）专有权设立条件： 构造独立性＋使用独立性 业主的建筑物区分所有权2 （四）共有权人的权利和义务 权利：共有部位的使用权、收益权 义务：维护共有部位用途、负担共有部位维护费 （五）纳入共有范围的标准 采用排除法：专有部分以外的就是共有部分 没有采明确的列举法，理由： 1、难以穷尽： 随着小区规模化、系统化建设，为提升小区生活质量、居住品质，配套的设施、设备等可能更多，有些无法预见； 2、不易共有、难以确定的，予以模糊化处理，留待实践的进一步探索： 3、不得不重点规定的共有部位，予以了明确规定： 道路、绿地、物业服务用房、占道车位 业主的建筑物区分所有权72－1 业主的建筑物区分所有权3 （六）成员权问题： 业主大会、业主委员会不具有法人地位。 业主维权方式也有待司法实践的深入探索。例如：开发商挪用公共维修基金问题，部分业主侵占共有绿地问题等，若通过法律途径解决，谁有权起诉，如何起诉？诉讼就是必要的共同诉讼，共同诉讼参加人就得一一通知其参加诉讼，当然诉讼代表人制度可以一定程度上解决该问题，但是若漫长的诉讼过程中，发生了房屋买卖问题、继承问题、离婚等，是否又将影响到原告主体范围？ 业主的建筑物区分所有权4 （七）对建筑物区分所有权的一定程度的合法让度。 在共有的绿地上设立专用使用权，例如：一楼共有绿地全体业主同意给一楼住户专有使用，这样的权利是合法有效的。 购房合同、业主公约等明确不得封闭阳台、不得变更用途等对专有权的一定程度的限制，也是合法有效的，业主在行使专有权时应当严格遵守。 购房合同约定开发商保留屋顶、楼面、墙面广告位的相应权利，小区命名权等，只要每一业主均同意，该项保留也是合法有效的。 （八）车位、车库问题。 业主的建筑物区分所有权5 处理业主与开发商物权关系的三大原则： 一、权利、义务及物的归属、利用由合同进行约定。 二、物的归属，合同未约定或约定不明确的，看费用是否分摊入房价、面积是否分摊入公摊、所占建设用地使用权是否分摊？ 三、不宜共有的，避免共有，以减少业主之间的矛盾。 业主的建筑物区分所有权72 问题： 1、我不住房能不能不支付物业管理费或少支付物业管理费？ 律师解析： 根据《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其物业服务开展不是以专有权的行使（是否入住）为前提，主要涉及业主共有权所及内容，即使其不行使专有权（不入住），但也不能回避基于共有权所应负担的物业管理费的负担义务。 业主的建筑物区分所有权72 问题： 2、公共维修基金费用较多，能否不缴纳，相应法律责任是什么？ 律师解析： 根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第一条 保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 业主的建筑物区分所有权73 第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者①明示属于个人的除外。②建筑区划内的其他公共场所、公用设施和③物业服务用房，属于业主共有。 业主的建筑物区分所有权73-1 ① “明 示 属 于 个 人 的” “绿地明示”的实务应对 一、报送总规、详规资料，申领《建设工程规划许可证》时，予以明确功能、用途、结构、面积、归属等。 二、宣传材料予以必要告知。 三、合同条款进行明确约定