从美国次级债危机看中国房地产市场及银行决策建议.pdfVIP

维普资讯 中国房地产坌融 ·焦 点 厦 钡 I 1中国金融房地产市场有相似美国次级债危机的 llIl． ．—-．。．．。… 一 隐忧 首先，是房地产价格的迅速攀升。以厦门为例， 2004年上半年厦门住宅均价还在每平方米5000元徘 徊，而到了2007年7月份房价迅速飙升到每平方米 10000元，在短短的三年中，房产价格翻了一番。考 虑到近年来岛外等城郊地区的供应量上升，事实上同 一 地段房产价格的上涨还将超过这一速度。厦门房产 的升值是在中国资产价格大幅上涨的背景之下，事实 上2004年我国房地产市场已经进入繁荣期 ，各地房 价开始显著上涨 ，中国大部分一线二线城市如北京上 海深圳等同期房价的上涨速度并不亚于厦门。而美国 从 1995年至2006年头尾12年才实现了房价的翻番。 可见近年来，中国房产增值幅度远远超过美国。事实 上 ，当人们预期房价将持续上涨后，得出的理性结论 就是越早买房越好，也就是 “买涨不买跌”，这一心 态使得许多住房需求被提前，从而加剧了目前房地产 市场的供求矛盾。 其次 ，是银行对住房按揭贷款门槛的降低。在整 体房价一路上涨的背景下，一些银行把个人住房按揭 贷款作为低风险高收益的信贷品种开始大力发展。一 方面，在房价一路高涨的形势下，住房按揭贷款是银 行的优质资产，不良率一般在 1％以下 ；另一方面按 《巴塞尔协议 规定，其风险权重仅为50％，仅为其 它大多数资产风险权重的一半。因此，银行在该类业 务上有很强的放贷冲动。事实上，大量的住房抵押贷 款正是造成中国近年来房地产价格快速上涨的重要原 因之一，因为信贷的过快投放有力地推动了房地产市 场现实而有效需求。虽然迫于监管的压力中国的商业 银行仍然要求20％～30％的首付比例，并不可能象美 国银行提供零首付这种的高风险贷款 ，但是在激烈的 市场竞争环境中，许多银行为了争夺客户，已悄然地 变相降低门槛。例如，不少借款人通过私人公司开出 月收入数万月的不实收入证明，或者通过虚假或夸大 的租赁合同虚增借款人未来的现金流等。这种借款人 虽然在表面上符合了月还款额不超过当月收入50％的 监管要求 ，但由于收入证明不具真实性，因此未来的 还款现金流并没有保障。银行之所以默许发放这种表 面合规但风险巨大按揭贷款 ，正是把客户的偿付保障 建立在房价不断上涨的假设之上，而不是建立在客户 25 维普资讯 l【】国房地产金融 ·2007·第 12期 本身的还款能力基础上。在房市持续上涨的时候，银 土地供应量 ，从某种意义上看是城市土地的最大垄断 行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险．但如 者。因此土地市场不是真正意义上的 自由市场，而是 果房价持续低迷，利率处于上升周期，那么购房者的 由卖方绝对垄断的市场。房地产企业通过拍卖获得了 负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，则会有大 高价土地，它必须通过把成本传导给下游，即购房者 量违约客户出现，银行出现大量不良贷款。而这时由 才能实现利润。基于土地这种特殊资源的独 占，房地 于房价下跌，加上银行处置资产的费用，抵押品处置 产市场在某种程度上也是一种垄断市场。基本经济学 后往往难以完全弥补银行的损失。 原理告诉我们，在卖方垄断市场上，只要买方需求是 再者 ，是我国已进入利率的持续上升周期。事实 客观存在的，那么价格几乎不可能有下跌的机会。除 上美国房价的下跌连续加息有关，2004年开始美国连 非处于绝对垄断地位的卖方在短期内愿意大量抛售标 续 l7次加息，联邦基金利率从 l％提升5．25％。贷款 的。一般来说垄断卖方为了维护 自身利益是不会这么 利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。经济增长放 做的。但是作为最大垄断者的卖方——国家其 目标不 缓也影响了房地产市场。我国目前也已经进入加息周 仅仅是实现财政收入这么简单，维护社会和谐，提高 期，去年开始央行连续7次加息，一年期贷款基准利 人民幸福指数也是重要 目标之一。因