我国住房反向抵押贷款法律制度研究.docVIP

湘潭大学 硕士学位论文 我国住房反向抵押贷款法律制度研究 姓名：张巍钰 申请学位级别：硕士 专业：经济法 指导教师：陈乃新 我国住房反向抵押贷款法律制度研究 （提 要） 目前我国正面临着人口老龄化、未富先老和社会保障制度不 健全的多重困境。对于大多数国家而言，老龄化与经济社会发展 同步，我国由于长期实行严格的计划生育制度，人口老龄化提前 发生，且与社会经济发展极不适应。欧美发达国家在进入老年性 社会时，人均国内生产总值一般在 5000－10000 美元左右。而我 国目前才刚跨入 1000 美元台阶，属于典型的“未富先老”。与此 同时，我国的社会保障体系尚不很完善，严重滞后于经济社会发 展的需要。截至 2003 年 11 月底，我国基本养老保险、医疗保险、 失业保险的参保人数分别为 1.54 亿、1.06 亿、1.03 亿。尽管增 长速度可观，但距离完善的社会保障体系还有很长的路要走。传 统的家庭养老模式固然可以起到一定作用，然而随着家庭空巢化 和“四二一”家庭的大幅增多，家庭养老也面临巨大的压力。面 对日益严峻的养老形势，在改革养老保障制度的同时，迫切需要 寻求新的养老模式，以减轻养老压力。随着我国家庭住房拥有率 的提高，以房养老为宗旨的反抵押贷款就成为可供选择的模式之 一。于是“住房反向抵押贷款”由此产生。 住房反向抵押贷款” 是指拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应 的金融机构，按月或年想保险公司或相应的金融机构领取一笔固 定的现金，直至老人去世，而房产归保险公司或相应的金融机构 所有。它是一种新生事物，具有极大的发展潜力和研究价值，故 笔者将此作为自己的硕士论文写作主题，希望能对此有所研究。 论文分为三个大的部分：第一章是我国推行住房反向抵押贷 款的必要性与可行性；第二章是美国住房反向抵押贷款制度的借 鉴；第三章是我国住房反向抵押贷款法律制度的构建。 第一章主要是对我国推行住房反向抵押贷款的必要性与可 行性进行分析。住房反向抵押贷款法律制度的构建必须以住房反 向抵押贷款的实际推行为基础，故笔者首先就是要论述我国推行 1 住房反向抵押贷款懂得必要性与可行性。住房反向抵押贷款的推 出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地 产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资 源的合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财 富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促 成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这就 说明推行住房反向抵押贷款有必要性。同时，生命周期理论的存 在、住房制度改革、核算意识理财观念的深入人心，以及金融市 场的发展，又为我国推行住房反向抵押贷款提供了可行性。反向 抵押贷款在美国已有较长时期的开办，并且已经有了较成熟的操 作模式，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进， 同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及 可能性。反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是 实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家 的。这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。目前 许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行。 第二章是对美国住房反向抵押贷款制度的借鉴。“反向抵押 贷款”发展最成熟、最具代表性的当属美国。在美国“反向抵押贷 款”已有 15 年的历史。在这十五年中，“反向抵押贷款”不仅作为 一种成熟的融资方式被越来越多的人所接受，更重要的是它改变 了许多美国人主要靠投资回报来支撑自己退休生活的方式。“反 向抵押贷款”让老年人不必每天再为自己的投资所操心，只需与 保险公司或相关金融机构办妥有关手续，便可一劳永逸使今后的 退休生活更加丰富、更加宽裕。 美国的“反向抵押贷款”允许年 纪在 62 岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额 视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的 价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。转换出来的现金可以 用一次性现金的方式、信用额度的方式或者是按月领取的方式。 房主在世时，将一直享有房屋的所有权。在美国，反向抵押贷款 的利息比一般抵押贷款的利息稍高一点，金融机构在房主辞世并 将房子卖掉后，除了得到本金和利息外，还将得到房产升值的部 2 分，利息和升值部分构成了金融机构的利润来源。但如果房主的 寿命比预期的要长，或者房产升值的金额并不像预计的那么多， 金融机构实际回收的贷款利息就会减低，甚至连本金都收不回 来。因此，该项业务带有一定的风险。目前国外在开展该项业务 同时也规定，一旦投保人与保险公司订立了有效合同并开始执 行，那么不管投保人的实际寿命有多长，保险公司一律要按月付 款，但如果投保人的实际寿命短于预期寿命，一律由保险公