房地产开发项目前期决策研究——FCC项目决策分析.pdf

772075 Y ’}!：饺代魍：10246 学 对一 大 rhU页 缀士蟊士 誉 位 学论 房地产开发项目前期决策研究 ——·FCC项目决策分析 系 (所)： 管理学院 专 、lk： fj商管理 姓 么： 指导教师： 完成口期：2004=f；}j 10月27日 集强鬻零勿全文公布，一’ 0I2025492嘲彬 房地产开发项目前期决策研，Z——Fcc项H瑰簧分析 摘要 房地产业在国民经济中是一个极其重要的基础性、先导性产业，对固民经济 有蕈要的影Ⅱ向0 、’1自0我豳房地产业中商品房投资、年丌竣工面积及销售丽积均 晕现出稳步一卜升的人趋势。房地产市场逐渐规范，市场竞争平台)F放，要求丌发 商提高专jlk度，逐步l舶个人感性决策转变为科学决策。房地产项目jr发上不节多、 决策过程复杂，房地产项目是否成功，50％功在项目前期决策。房地产项目的前 期决策包括项目选址决策、项目定位决策，前期定价决策和经济评价等几个环节。 本文对房地产丌发项目前期决策的内容、现状进行了描述，对决策需要运用 的理论和方法进行了研究，定性地分析了房地产发展的环境状况、土地供应状况、 目标市场细分及项目的定位、房产定价因数以及项目经济评价的方法。 按照定性分析与定量分析相结合的原则，建立了房地产开发项目的定位层次 分析模型，对项目定位环境因数的权重进行分析，采用可比项目定价模型对定价 的各项因数进行了量化分析，用现会流、回报率等财务指标对项目进行可行评价。 本文理论联系实际，以FCC项目为实证对象，对该项目前期决策过程进行了 分析，提出了产品配比优化建议。 目前，房地产市场属于信息不对称市场，房地产项目决策大多依靠经营者主 观把控。本文力求从实践应用的角度，尝试运用有关的理论原理与工具，剖析房 地产开发项目前期次策中的一部分问题，旨在通过一个完整的实例束展现理论的 每～个环节，不仅能为刀：发商进行项目前期决策提供了一定的参考价值，而且能 够对房地产企业投资决策科学化、规范化、专业化起到促进作用。 关键词： 房地产 前期决策 经济评价 012025492嗍彬 坊地产开发项日前期决策研究——Fcc项目决簧分析 1引言 1．1问题提出 随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长，房地产lk迅速成长壮 大，尤其是取消福利分房、实物分房后，房地产业获得了迅猛的发展，成为罔民 经济的支柱产业[1]。 近几年来，我国房地产业所占国民经济的比重不断上升。2000年以住宅为主 2010年房地产业增加值占GOP的比例为5％，2020年达到l096[2]，与世界发达国家 和新兴工业国家的水平相当。 房地产业的发展可为国家财政提供大量的累积，能促进和带动多个相关产业 的兴起和繁荣。房地产业不仅与建筑、建材、冶余、机械、化工、电子等50多个 物质生产部门紧密相关，而且还能带动家用电器、家具等民用工业，以及令融业、 旅游业等第三产业的蓬勃发展。据囡外经济学家分析，房地产商品的销售额每增 加一元，可以带动相关产业销售额增加l、5’2元[3]。 房地产业不仅是资余密集型产业，同时也是劳动密集性产业。它可以为社会 提供大量的就业机会。币是由于房地产业在国民经济中具有重要的作用和地位， 国家明确提出要把房地产业，尤其是住宅经济培育成国民经济新的增长点。 年，随着国家经济休制改革和经济建设的推进，房地产