安庆市宿松项目前期策划.docVIP

宿松项目前期策划 前期策划分为以下几个部分： 1、市场调研； 2、项目可行性研究； 3、项目规划、发展定位； 4、招商、营销策略； 5、经营、管理； 6、项目的推广。 第一部分：市场调研（由专业的调研机构具体操作） 一、市场调研涵盖的主要方面： 1、调研时间和区域； 2、调研方法； 3、调研的对象和内容； 4、基本结论。 二、调研报告各个方面的分述： 1、时间：待定； 2、区域：安庆市宿松县； 3、调研方法：与大户座谈、经营户实地走访、分区域随机抽样调查； 4、调查对象：宿松县建材经营户、商业地产相关政府主管部门、宿松县光明市场和黄梅建材市场； 5、调查内容： 宏观背景方面： 项目所在地政府的商业地产区划，城市区划，招商引资政策，土 地政策，金融政策，税收政策； 当地近三年的GDP指数，主要产业结构； 当地人口总量及其在行政区域内的分布； 项目所在区域内的道路交通状况； 项目所在区域内的除建材以外的其他商业业态的体量和分布； 项目所在区域内在建或已建但尚未入住的商品房的体量； 当地人主要关注的平面和电视媒体，当地的广播电视台收听收视率。 当地建材消费者： 区域内人均收入情况，CPI指数； 建材消费的档次与单户消费金额。 竞争对手的情况： 竞争者的基本情况：资金实力，专业程度，管理体制； 竞争的主要方面：包括面积、价格、主要经营范围、市场管理，业态联合、主要客户、辐射范围等。 当地建材经营户： 目前建材市场经营面积的总量； 建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例； 目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计）； 目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主； 经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库）； 接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望； 根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量； 经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安）； 经营户建材销售的辐射范围。 三、基本结论： 1、未来宿松建材市场的商业地产供应量； 2、适合建材经营受经营户欢迎的商铺建筑结构； 3、适合拟建建材市场业态联合的商业配套项目； 4、结合竞争对手的情况，分析指出拟建市场应注意的问题； 5、给出未来市场商铺租/售价格的建议； 6、给出未来市场经营管理方面的建议。 第二部分：项目可行性研究 一、项目概况 1、项目所处的具体位置，规模； 附会议记录： 朱总： 对宿松县孚玉东路以南150亩地皮（孚玉东路左右两侧共350亩地皮，目前主要投资孚玉东路以南150亩）进行投资的资金，决定到浙江融资。 该地皮有大约10亩地的范围内有电线杆，暂时无法确定是否能与相关部门协商，将其移走或者拆除，目前估计两种方案的实施都存在相当大的难度。所以，衡量当前地形和地理方位，考虑规划出两个三角区分别做酒店和仓库，尽量保证交易市场的方形结构的整体性。交易市场包括市场交易区和配套设施如快捷酒店、餐饮、娱乐等。 总共150亩的地皮，除去绿化及道路建设，仅有1/3的土地面积可实现上述设施的建设。可以考虑建成3层复式结构：1楼建材、2楼家居、3楼住宿。但仍需保证商住一体门面房占整体门面房的50％，连排门面房占50％。 最新的招商引资政策要求开发商需预先支付50％的开发资金，前期，我们可能需要投入大约7500万元。这就要求我们从温州成功融资回来后，能够及时实现项目回报。我们可以通过推广独有的营销理念：贩卖梦想，来整合资金。 整体开发方案的决策和定位需要事先进行详尽的调查，可交由专业的房地产调查公司负责，需要调查的范围有：销售策略、资金投入和前景预测等。对建材的种类进行细化的比例调查，同时还要对交易区的门面种类的比例进行重新调整。 具体规划和结构调整由周主任在三天之内完成。刘道忠负责与调查公司联系，做前期介入，相关市场调研在周六晚前完成。 近期，可考虑与宿松县县长会面，商谈具体实施的方案以及对该地皮开发的宏观计划。考虑采取与政府合作的方式，对孚玉路和人民路这两个路段进行政府规划，清理老的建材市场，联合推动进驻新的建材市场。同时，孚玉路往东，是宿松县的新城区，并有16万平方米的商业小区即将交付，这也给新建材市场的发展提供了机会。 2、项目规划的经济技术指数 （项目体量，资金投放总量，回收期） 二、整体市场分析 1、区域内建材市场的整体状况； 2、根据拟建项目自身特点和需求以及项目周边商业业态分布情况，确定一个或几个适合项目发展和有发展前景的商业类型与项目自身组成业态联合； 3、主要竞争对手的分析： 按照调查部分收集整理的竞争对手的信息，进行SWOT分析从而为项目定位提供依据； 4、项目市场定位： 通过对调研数据的分析并参考调研基本结论，结合项目自身特点、竞争对手的分析，确定项目的整体市场定位，功