巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书.docVIP

巢湖北岸·明珠项目规划设计任务书 一、项目概况 1、地理位置 项目位于安徽省巢湖市贾塘圩，龟山路以南、健康西路以北、银屏路以西的区域，总用地面积15.87公顷（238亩）。 2、规划用地性质及规划设计要点 ⑴规划用地性质：居住 ⑵规划控制指标：容积率≤1.25，建筑密度≤32%，绿化率≥35%，日照间距系数≥1.25 ⑶设施配套要求：按规范要求同步配置相关市政及公共设施，沿健康西路与银屏路各配套建筑面积不低于50平方米的水冲式公厕一座；配套规模为9班的幼儿园一座，占地不少于4亩；配套用地面积不少于5亩，建筑面积不低于2500平方米的室内农贸市场。 ⑷建筑退让：沿健康西路、银屏路、龟山路分别不低于5米,交叉口不低于10米，退让西侧支路不低于2米。 ⑸其它：住宅建筑应采用坡屋面形式；小区工程管线一律地下敷设；排水应采用雨污分流制；局部地段可布置小高层，且六层以上建筑不计入容积率控制指标，高层建筑面积不得超过总建筑面积的25%。 二、项目定位 1、总体概念定位 “以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区” 2、项目目标客户定位 民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居住条件的拆迁户 三、建设规模与不同类型物业配比 序号 物业类型 户型面积 （㎡） 主力户型 面积比 （%） 建筑控制容量 （万㎡） 1 多层公寓 80-130 三室二厅一卫 三室二厅二卫 42 9.40 2 高层公寓 110-144 三室二厅二卫 25 5.60 3 情景洋房 100-144 三室二厅二卫 15 3.36 4 叠加别墅 160-180 四室二厅三卫 10 2.24 5 公建等 8 1.80 合计 100 22.4 公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕及少量错复式商住、小户型商务公寓等 四、项目总体布局 1、布局考虑因素 ⑴ 以项目主题定位为基点，运用房地产经济学与市场学原理合理布局，促进产品价值最大化的实现； ⑵根据用地价值进行相应功能和物业类型的配置； ⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始，逐步向后推移； ⑷大盘宜采用低开高走的价格策略，因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主，来聚集人气，带动后续开发； ⑸从资金运作的角度来看，建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排； ⑹在注重环境景观优化与产品组合配置一致性的同时，注意分期产品组合的合理性，考虑物业类型、户型、面积的搭配。 2、功能区块的划分 按照从南到北或从东南到西北的的推进方向，形成分期开发四大版块： ⑴一期：商住综合，物业类型以商业服务和多层公寓房为主； ⑵二期：居住，物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房； ⑶三期：居住，物业类型配备多层公寓、叠加别墅； ⑷四期：居住，物业类型配备多层公寓、高层公寓。 3、布局结构与组团规模特性 ⑴采取“组团院落”的规划布局形式，强调层次领域空间的塑造，形成和睦亲切的组团邻里关系； ⑵体现环境均好的设计理念，围绕公共绿地进行建筑组团（群）布置，形成从组团（群）院落空间到公共绿地的良性互动关系； ⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑，并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内，户数在200户以内。 ４、道路系统 ⑴道路系统： 采取人车分流或部分人车分流的形式 ⑵主入口： 人行主入口建议设在小区南面，入口设计形成小区标志性景观，起到空间导向的作用，使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感；车行主入口设在小区东面。 ⑶停车方式与车位配比 按车库和停车位两种形式，数量以小区住户30%计算，约600个车位；车库按20%即400个车库，考虑按住宅底层车库（层高2.18m）与集中停车库相结合安排。 考虑自行车与摩托车库的设置。 五、户型设计建议 1、户型设计原则 ⑴动静分区 ⑵公私分区 ⑶干湿分区 ⑷洁污分区 2、户型比例与功能配置 套型 比例 （%） 面积 （㎡） 辅助功能配置 二室二厅一卫 5 80-90 玄关、储藏室、洗衣房 三室二厅一卫 30 90-110 玄关、储藏室、洗衣房 三室二厅二卫 30 110-120 玄关、储藏室、洗衣房 25 120-130 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台 四室二厅二卫 10 130-144 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台 叠加别墅 160-200 玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台 3、户型设计相关说明 ⑴确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型； ⑵情景洋房设计在考虑户型退层、阳台或露台错位等需要同时进行相应辅助功能的配置； ⑶对部分舒适性户型可考虑户内错层设计； ⑷叠加别墅设计除要求的辅助功能外，应赋予更多的别墅元素，如体现上下层空间流动性的高厅设计、设在住宅底部