成都金沙新城板块未来市场竞争格局.docVIP

第五部分 未来竞争格局分析 由于我“金沙新城”正式介入开发存在一定的滞后性，而据目前所掌握的情况来看， 由于开发项目及可开发用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未 来1—3年全市及城西房地产市场将出现极大的振荡，市场竞争极为惨烈，故我们在此对未 来房地产市场做初步预测，以避免我项目在开发过程处于不利的竞争状态。 成都房地产市场未来竞争格局浅析 成都未来3年内房地产开发热点区域 我们可以从开发商目前购置土地的情况以及土地存量情况预测邮未来3年内房地产开发的热点区域。 未来3年内成都将对45个片区的危旧房进行改造，由此将会增加7000亩的开发用地。因此，市中心的旧城区将再次成为开发主战场。它将引发的市场竞争主要来自于两个方面，一是区域市场之间的竞争，即与郊区房地产市场的竞争；二是项目之争，未来随着市区内规模地块的增加，为开发商在环境设计、配套建设、产品创新方面提供了充足余地，郊区房产区的优势随之减弱。 未来3~5年内将要完成的沙河整治和东郊产业结构调整，将提供450万平米的可开发用地，使城东和开发一惯较热的城南、城西开成鼎足之势，成为成都房地产开发的热点区域。随着沙河整治和东郊产业调整的全面推进，城东的大环境将得到很大改善，外加城东地价比城西、城南低40%，因此未来更具竞争优势。 从国土局提供的土地存量来看，城区二、三环路之间土地存量最大，作为原开发最热的城南，因几乎没有土地而后续泛力。而本身具有得天独厚的自然条件的城西，现阶段开发用地较为集中，且比较成规模，虽然道路交通、市政配套设施不能和城南相比，但目前正在日益完善，许多有实力的知名开发商纷纷抢滩城西市场，许多大盘尚处于市场预热阶段。因此，城西未来2~3年内将成为成都城区房地产开发最为活跃的区域。 与城区开发相呼应的郊区板块，因其价格低，环境好，配套齐，产品优争得不少市场份额。由此引来许多本地及外来房地产大腕在郊县大规模圈地，由于土地指标、交通配套等问题，暂时影响了郊区板块的开发进程，但随着这些问题的逐步解决，必将形成开发热潮。 结论：市中心、城东、城西和郊县作为未来成都房地产开发的热点区域，其将开成市区楼盘与郊区大盘对峙的局面，引发各板块之间、板块内各项目之间的竞争。 大盘时代的到来，将彻底打破传统竞争格局，成都楼市将面监重新洗牌和前所未有的大整合时代。 2．1、成都现有房地产开发商800家左右，但实际正常投资开发的公司约200家，且规模小，实力弱。 2．2、随着西部大开发的政策，近两年已有大量重量级公司进入成都房地产市场。目前主要有万科、中海外、万达、深长城、远大、新希望、中体产业、华润、和记黄埔、腾王阁等知名企业。凭借着强大的资金实力和品牌实力，以及先进的开发模式，成功的开发经验，在成都实施规模化开发，使原来的价格之争上升为品质之争、品牌之争、服务之争和营销理念之争。 2．3、原有的缺乏资金实力和专业资源的小公司，将会面临洗牌出局的危险。 二、城西房地产市场竞争格局浅析 与成都其它各板块的竞争 与城南板块的竞争。主要表现为对中高端市场份额的竞争上，由于市政设施和城市配套不如城南完善，因此，城西同品质楼盘价格一般都低于城南。但城南三环路以内已没有大规模土地存量，在未来市场中这两个板块的竞争会弱化。 与城东板块的竞争。主要是对二环路外教育产业园区楼盘的竞争，那里土地供应集中，万科城花千亩大盘奠定了这一片区的档次，东方名园、帝景名苑等上百亩的楼盘正蓄势待发，华润800亩的东湖项目也将在2003年下半年推出。因此，未来2—3年里在中端和中高端市场竞争激烈。 与郊区大盘的竞争。华阳板块人南南延线的通车，交通条件大为改善，外加新闻媒体的炒作，这两年着实火了一把。但因土地基本圈完，且国土手续办理过程中出现问题，近期市场反应冷淡。温江板块道路交通尚存在问题，许多大盘尚处于预热期，因此目前市场人气不足。但由于该板块聚集了众多品牌公司，随着光华大道西延线明年年底的开通，其势头不可小看。与这一板块的竞争主要是对中低端和中端市场份额的争夺。 城西区域市场内六大板块的竞争 2．1、羊西线、九里堤板块因土地匮乏，开发后势乏力，竞争相对弱化。 2．2、成灌路的国宾板块近期炒作较热，对城西北市场会有较大影响。 2．3、外双楠、光华、金沙板块目前是城西房地产开发的主战场，因此这三大板的竞争将将最为激烈。 金沙板块主要竞争格局浅析 最直接的竞争是光华板块和外双楠板块 光华板块 开发规模：目前确定的项目有7个，总