从厦门明发商业广场看大型Shopping Mall 的定位.pdfVIP

以人为本的 “智商”运营模式 ——从厦门明发商业广场看大型Shopping Mall的定位及业态规划 ■编辑 过敏 资料来源：新加坡豪斯(中国)机构 20世纪90年代中期至2001年是我国购物中心发 展的起步阶段，到了2002年方进入发展阶段，此 时商业地产无论是开发还是营销均未提升到全国 市场的高度。随着市场的不断成熟和发展，厦门明 发商业广场——一个市中心40万平方米的Shop- ping Mall——采用情报会员单位新加坡豪斯(中国) 机构以人为本的“智商”运营营销模式，创造了一 个商业地产的新高度。 前瞻战略研究模块 Shopping Mall，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的 “一站 式”消费场所。在日本，Shopping Mall店铺仅占1％，但却创造了全国3500亿美元零售总 额的大部分；在美国，Shopping Mall已占有全国50％以上的零售额，仅2000年其营业额就 已达到了1万亿美元。目前，国内有超过200个10万平方米以上的 Shopping Mall正在建设中。 在Shopping Mall的开发大潮中，成功的 Shopping Mall不但能为地产商、投资者、经营 者带来巨大的财富，而且能有效提升城市整体形象和城市竞争力；与此同时，一些不遵循商业规 律、不遵循商业地产开发的基本原则，资金、技术严重不足，缺乏完整的开发团队的项目将被 市场所淘汰。 本篇报告以厦门明发商业广场的运作实践为例，对大型 Shopping Mall的定位及业态规划提 出独到的看法。 一、“智商”模式概述 “智商”模式是新加城豪斯(中国)机构在运作厦门明发商业广场时提出的地产运营营销理 论，其具体内容如下： 1、什么是 “商业” 商业不仅仅是一桩或数桩交易的完成 ；商业空间不仅仅是提供一个交易的场所 ；商业地 产，也不仅仅是基于土地、业态、规划、招商与经营的整合过程。 商业、商业空间、商业地产都是为 “人”服务，几千年来存在的 “人本位主义”应该 在现代派的商业地产运营中得到适度张扬。即 ：商业的完成过程中为人提供了多大的功能和心 理的满足 ；商业空间是如何丰富人的精神及情感体验 ；商业地产是如何在从拿地开始，就看 到未来数年人的需求和人的内在精神世界在人与社会的双重象限内的发展和趋势，以满足这样的 98 《决策情报》总第62-63期 大型Mall的定位及业态规划 商业地产情报 需求和发展趋势。 商业绝不仅是一宗物理变化的完成过程，而应该将人的情绪和智慧纳入其中。 2、什么是 “智商” “智商”是基于 “人”的商业地产智囊，体现于商业地产开发及经营的过程中，以专业 的手段，从前、中、后期的全程运作，是把 “人、商、运营”充分的整合，以达到多赢 的系统过程。“人”将在未来的经济及社会领域内空前的得到前所未有的尊重。 3、“智商”的三大要素 要素一：“智商”的物质基础 构架一个为现代人服务的商业环境，是 “智商”的物质基础，其中应该做到： ■吸引人去：全年龄段的人流吸引，或购物，或观赏，或游乐，以及实现其他的多元功能； ■留住人停：全时段的服务功能，为不同目的的人，从清晨到入夜，有着停驻的理由。 要素二：“智商”的核心功能 构成一个为经营者服务的商业条件，是 “智商”的核心功能，其中应做到： ■完善的商业功能，合理的业态组合，合理的交通动线，合理的配套设施； ■先进的商业管理，先进的管理模式，先进的推广服务，先进的物业服务。 要素三：“智商”的服务核心 计划并执行一个为开发商谋利的战略步骤，是智商的服务核心，其中应做到： ■专业的市场调研，为业态定位、客群定位和规划建议提供专业依据； ■专业的产品规划，依据商业物业的特点以及项目运营推广的需求，切实把理念落实在计划中； ■前期招商，对主力店