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新型城镇化讲台 城镇化中住房制度的 理论分析框架和相关政策建议 ◎ 黄海洲 汪 超 王 慧 浪费。 标或者涨价标准，这些调控 目标与社 当前住房制度砷I缶的问题 住房向福利化倒退。福利房与商 会预期存在较大落差。 过去十几年来 ，房地产行业快 品房之间巨大价差正成为一种强力的 其次，调控对自住性住房需求存 速发展 ，对 中国GDP的贡献不断增 刺激和驱动将已被房改政策封存多年 在一定的积压效应。目前首套房贷款 加 ，成为 中国经济增长 的支柱产 的福利分房冲动重新唤起。近几年 ， 首付比例、贷款利率和公积金贷款购 业 ，与此同时 ，居民的人均居住面 一 些部委、央企甚至于高校进行带有 房的利率仍高于2008--2011年的利 积也在扩大，但居民可支配收入上 福利性质的分房和建房，引起了广泛 率水平，这使得首套房信贷门槛提 涨 的速度远低于房价增速，房屋支 的社会讨论。 高，购房成本增加 ，负担、压力增 付率在下降，买不起房仍是难题 。 住房消费过于超前。主要体现在 大，抵消了消费者因房价增幅回落可 目前的房地产市场面临两个方面的 两个方面 ：(1)首次购房年龄偏低 。 获得的受益空间，使首套购房者难以 问题 ，一方面是住房市场 自身面临 链家地产 市场研 究 中心与光大银 分享房地产市场调控的成果。 的问题 ，另一方面则是住房市场与 行 2010年合作完成的一份报告显 第三，保障性住房融资与管理机 经济发展之间的矛盾。 示，北京首套房贷者的平均年龄只有 制不健全。目前我国保障性住房建设 (一)住房市场面临的问题 27岁，而在英国为37岁，在德国和 尚未形成一套完备的金融支持政策体 我们认为 目前的住房市场主要面 日本为42岁。反映在房价不断攀高 系。保障性住房建设融资渠道不畅， 临着五大问题： 背景下，大多数人存在购房恐慌心 特别是出租型保障性住房 ，资金投入 商品房房价过高。房价上涨有多 理 ，购房需求提前释放。(2)商品 大、利润少且回收期长 ，甚至无利润 方面原因，包括经济增长周期因素、 房单套面积较大，国内的住房面积通 或负利润，又缺乏相应的担保和保险 政策推动因素、货币因素、土地因素 常都能达到9O一120平方米 ，面积过 政策，没有明确的风险补偿机制和激 及供需等。此外，房子的金融属性在 大，远超 日本、韩国和我国台湾地区 励机制。 房地产市场发展过程中得到不断加 的水平。 强，逐渐成为居民一种保值增值的投 (二)住房市场与社会发展之间 住房制度的演进及面临 资资产，从而更加推高了房价。 的矛盾 的挑战 住房保障效率低下。目前我国保 除了住房市场 自身的问题之外 ， 障性住房的供需缺 口仍然较大。这主 住房与社会发展之间的矛盾也是 目前 过去十几年住房制度也发生了一 要是因为保障性住房难以像商品房一 面临的难题 ： 系列的重大变化，按时间排序可大致 样给地方政府带来经济回报，在财政 首先 ，地方政府房价调控 目标与 分为四个关键年： 缺口的