房产常见问题.doc

1、开发商预售商品房应当符合何种条件，如果无证售房应当承担何种责任？ 房产律师 陈先生 QQ：370010464 房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： （一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （二）取得《建筑许可证》和《开工许可证》； （三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2、所购房屋面积缩水怎么办？ 房产律师 陈先生 Q：370010464 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 3、开发商未在法定期限内办理房地产证要承担何种责任？ 如卖方未按通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《遵义市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至遵义市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。 4、小区公共设施在不在竣工验收的范围？公共设施未完工可以交付使用吗？ 公共设施不在竣工验收的范围内，但根据规定卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。 5、开发商的售楼广告有法律效力吗？ 房产律师 陈先生 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 6、遇到开发商一房多卖应如何处理，开发商要承担什么样的民事责任？ 根据法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 7、什么样的房地产不能转让？ （一）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； （二）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （四）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； （五）权属有争议的； （六）法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 8、房屋毁损、灭失的风险从何时由开发商转移给买方？ 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人（开发商）承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 9、房屋出现质量问题应当如何处理？ 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 10、房地产买卖合同签定后，如不能按预