春季上海住宅市场季度报告.doc

2005年春季上海住宅市场季度报告 市场回顾 　　租赁市场 　　2005年1季度，上海高档物业租赁市场继上季度有所回落后，重返活跃。别墅市场、服务公寓市场、高档公寓的入住率再创99年至今历史新高，三项入住率指标全部超过91%，显示市场需求旺盛。 　　由于年底节假日结束、公司新的人事任命集中在节后新年期间等因素，市场需求拉动租金报价有较大涨幅，回复并超过了节前水平。 　　本季度，别墅市场入住率较上一季小幅上涨0.83%，达到91.33%，这是自2004年秋季以来的连续第四个季度入住率超过90%，别墅市场的平均租金报价为22.44美元/月/平方米，较上季度上升了5.20%。 　　服务式公寓的入住率及租金两项指标在上一季下挫后双双回暖，分别达到91.81%和24.25美元/月/平方米，较上一季分别上升了2.29%和4.35%。 　　高档公寓租赁市场表现突出，本季度入住率较上一季上涨2.66%，达93.82%。租金报价自2003年4季度开始连续攀升至13.24美元/月/平方米，较上一季度上涨6.26%。 　　租赁市场 　　供应 　　2005年第1季度新增租赁供应 Project 项目名称 Park View 园景公寓 District 区域 Changning 长宁 Location 地址 888, Changning Rd 长宁路888弄 Type 类型 Service Apartment 酒店公寓 Unit Number 套数 24 Unit Area (sqm) 套房面积(平方米) 110-123 Completion Date 入伙日期 Jun 2005 Asking Rent(US$/Unit/mth) 租金价格(美元/套/月) 1900-2300 资料来源：戴德梁行（上海）研究咨询部 　　租金和入住率 　　别墅市场 　　本季度，别墅市场全市平均入住率较上一季有小幅上涨，租金报价则上升明显。 　　浦东地区别墅市场，本季平均入住率达到86.56%，由于新增供应的影响以及个别品质不高的楼盘的低入住率拉低了浦东的整体入住率，本季度的入住率较上季度下降了4.94%。而浦东租金报价则较上季度增长了5.59%，上涨到20.24美元/月/平方米。 　　浦西地区别墅市场平均入住率和租金报价均高于浦东市场，入住率为93.97%，租金报价为23.99美元/月/平方米。其中长宁、闵行、徐汇墅市场需求持续高涨，入住率较上季度上升，长宁平均入住率最高，达到95 %。 　　服务式公寓 　　本季度，服务式公寓的入住率及租金报价纷纷上行，弥补了上一季的跌幅。 　　浦东服务式公寓波动较大，本季平均入住率达到90.20%，较上季度上升了10.20%，与浦西的差距缩小到1.79%。租金报价走向则相反，为19.10美元/月/平方米，较上季度下降了6.63%。 　　浦西地区服务式公寓市场需求稳定而旺盛，其中，长宁、徐汇平均入住率自2004年初就基本上一直保持在90%以上。本季度，浦西平均入住率为91.99%，较上一季度小幅上涨1.94%；平均租金报价远高于浦东市场，为24.77美元/月/平方米，较上一季度上涨4.38%。 　　浦东、浦西服务式公寓的表现差异的主要原因，其一是由于浦东短租服务式公寓占相当比例，其变动造成了整体变动较大；其二，浦西服务式公寓凭借优越的地理位置，即使设施及管理等不尽如人意，往往也能维持较高的入住率和租金水平。 　　高档公寓 　　高档公寓本季度入住率高居榜首，领先别墅和服务式公寓入住率至少2%。租金报价本季更是两年来首次突破13美元/月/平方米。 　　浦东浦西高档公寓市场一冷一热，表现迥异。本季度，浦东的入住率较上一季度小幅下降0.40%至89.60%，租金报价为11.40美元/月/平方米，较上一季度下降2.96%。浦西的入住率则较上一季度上升3.53%，达到了95.06%，租金较上季度大幅增长了9.12%至13.81美元/月/平方米。这是由于小业主出租高档公寓时的报价更为主观，受市场状况的影响不显著和不及时，高档公寓市场表现为行情波动大，趋势难以判断。 　　销售市场 　　价格 　　泛城(中国)综合住宅服务2005年3月28日发布的“泛城住宅指数”显示，截止2005年2月28日，泛城住宅指数为148.80点，中高档房较1月份上涨9.15%，单月涨幅创历史记录。2004年1月~2005年2月上海中高档住宅房价累计涨幅为48.8%。 　　销售 　　根据上海市房地产交易中心数据显示，2004年全年上海房地产投资开发额为1175.46亿元，同比上涨30.4%。2004年全年上海商品房批准预售面积为2938.9万平方米，同比下降了13.2%。其中商品住宅批准预售面积为2542.3万平方米，同比下降了23.96%。2004年全年商品房预售