春季上海写字楼市场季度报告.doc

2005年春季上海写字楼市场季度报告 随着上海市经济的持续健康发展，近年来新入市写字楼品质也正在逐年提高。为了更真实地反映上海市甲级写字楼市场总体情况及最新走势， 戴德梁行对上海市甲级写字楼标准重新作出了修订并相应的调整了其原有数据库。因此修订后，2005年第一季末上海甲级写字楼的总存量从原来的377万平方米下降为353万平方米。 　　回顾 　　2004年上海市国民经济蓬勃发展，全年实现国内生产总值900亿美元，按可比价格计算比上年增长13.6%。同时，全年吸收外资合同金额117亿美元，比去年增长12.6%。 　　经济的快速增长，加上上海对于那些想拓展中国市场的跨国公司的吸引力，使得新增供应远不能满足日益增长的需求量，上海市写字楼市场的压力进一步增加。随着二月份淮海路上嘉华中心的入市，上海甲级写字楼新增供应面积65,000平方米，而第一季度上海甲级写字楼的吸纳量约达到39,000平方米，两者相互抵消，使得三月底上海市写字楼平均空置率变化细微保持在7.0%的水平。随着写字楼市场的持续紧张，本季度写字楼租金较上一季度继续缓增6.6个百分点至0.81美金/平方米/天。市中心地区尤其是在浦西方面的现存供应有限，促使一些即将上市现正在预租的物业市场表现活跃，如：汇亚大厦、花旗大厦及都市总部大楼。 　　需求 　　受市场供应限制，与前几个季度相比，2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微。整体吸纳量约达到39,000平方米，与2004年第四季度基本持平。与前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：世纪商贸广场、 `嘉华中心等新近落成的物业。另外，受到几家金融银行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。 　　由于市场顶级物业供应持续缺乏，许多跨国公司仍然将重点放到预租即将上市的写字楼物业上。目前预租交易活跃且年内将会完工的写字楼物业包括陆家嘴的汇亚大厦和花旗大厦，人民广场的都市总部大楼以及徐家汇的港汇广场。鉴于现有物业中可供大客户承租的面积有限，这些新建物业入市以来都显现出极高的客户认可度，三月末预租水平达到了40%到60%之间。 　　本季度，随着专业服务型公司近期在中国业务量的不断拓展，此类公司租赁写字楼活动十分活跃。在陆家嘴，汇亚大厦和花旗大厦即将建成，这两幢写字楼是该区域未来供应中首批特甲级写字楼的代表，它们的入市触动了如星展银行、东京三菱银行等正在迅速扩张的银行的强烈预租需求。 　　同时，由于浦西一流地段的写字楼租金直线上升以及市场的动态发展，上海市写字楼聚集区产业细分趋势更加明显。随着银行业近期的扩张，陆家嘴正在发展成为金融产业的专署办公领地。在浦西方面，受到南京路和淮海路区域高额租金的影响，此区域也逐渐发展成为专业服务型公司的聚集区。 2005年第一季度写字楼租赁或预租个案 Company公司 Property物业 District区域 Area (sqm gross)面积（建筑平方米） DSM 帝斯曼 HeadquartersPlaza 都市总部大楼 Huangpu 黄浦 2,000 HSBC JV Asset Management AuroraPlaza 震旦大厦 Lujiazui 陆家嘴 2,000 DBS Bank 星展银行 AZIACenter 汇亚大厦 Lujiazui 陆家嘴 4,600 Bank of Tokyo-Mitsubishi 东京三菱银行 AZIACenter 汇亚大厦 Lujiazui 陆家嘴 9,200 Cap Gemini 凯捷集团 AZIACenter 汇亚大厦 Lujiazui 陆家嘴 6,000 Linklaters 英国年利达律师事务所 CitigroupTower 花旗大厦 Lujiazui 陆家嘴 2,000 Leer Corporation CitigroupTower 花旗大厦 Lujiazui 陆家嘴 2,000 Bin Hai Golf Co. CitigroupTower 花旗大厦 Lujiazu 陆家嘴 2,000 Maersk Shipping 马士基航运 Tianan Centre 天安中心 Huangpu 黄浦 10,000 Prudential Insurance Tianan Centre 天安中心 Huangpu 黄浦 2,000 e-Bay ZhangjiangMansion 张江大厦 Pudong 黄浦 6,000 　　供应 　　2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量缓增至353万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。受益于市场需求过剩，加上强式的预租推广，入市以来嘉华中心凭借其顶级的品