凤凰城某路商业推售思路.doc

凤凰城XX路商业推售思路 前言 “确保合理规划，加快项目去化；完善新区功能，提升城市形象”，是我们策划凤凰城二期商业及一期靠近XX路商业的主导思想。 为此，我们为凤凰城商业营销推广的思考方向是： 1 对XX路的商业布局进行有机的合理规划，通过对XX路商街的整体形象定位及业态功能定位，以赋予项目深邃的市场内涵，提高可传播效能和可推广要求。 2 整合本项目的多维卖点，主导本项目的综合性和稀缺性等销售特征，强调务实和可信的营销推广思路，并相应提出一些务实且创新的营销方案。 3 通过对项目的工程进度和市场接受度综合分析，我司认为以XX路商铺作为启动整个凤凰城商业的突破口，通过XX路商业的带动来盘活金牛路和史河路的商铺。实现项目利润的最大化。 4 作为潜山路板块最新推售的商业，其已不仅仅是一个二期商业的运作，其对于凤凰城整体项目的带动和品牌塑造，对于潜山路商圈板块形象的提升，都具有十分重要的意义。 第一部分：推广的概念与推广策略 一：营销背景 片区缺少成型的同类商业业态规划， 商街服务整个凤凰城居民近8000人，辐射片区近2万人的消费潜力。 片区是合肥典型的高尚居住聚集区，人均消费能力高于合肥平均水平 二 推广策略 1 商街业态规划： 凤凰城的Lifestyle Center（时尚休闲街） 一个集中高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物消费商街。包括高档零售、专卖店、新潮餐厅及中高档娱乐休闲零售业，商店的环境经过精心的设计。 主要经营项目：时尚酒吧、中西餐厅、美容院、健身俱乐部、精品百货走廊、超级迪斯科舞厅。 商街命名 凤凰城时尚风情街 凤凰城时尚名店街 凤凰城美食风情街 三 推广主线 首个社区一站式休闲风情街 生活一站式 餐饮、娱乐、购物、休闲全配置 老少皆宜的生活“自治区”，各取所需。 购物的乐趣、娱乐的欢愉、咖啡的芳香、上网的兴奋…… 文化一站式 饮食文化、服饰文化、休闲文化…… 消费文化一条龙 高素质居民，文化人、文化街、文化社区 新的消费时代来临，城市的身影交叠出现，形成一座城市的坐标，一种流行文化的指标。 人性一站式 摒弃拉练式购物，提倡“软购物”概念 .路人坐椅、人工喷泉，生活自当以人为本 “分餐制”挑战传统饮食模式，人性就是个性 投资一站式 金地段软硬“件”施，挑战利润无穷大 .成型的大商业氛围，从“旺铺”到“热钱” 回报丰厚、成长性强，打造商业蓝筹股 四 推广口号 临街黄金铺，投资新焦点 五 推广演绎 1 用对商业繁荣和生活时尚的渴望来引出对一站式休闲风情商业街这种全新模式的思考和向往，营销概念正式粉墨登场，并由此展开，区别于一般的物业推广。 2 对产品本身的卖点进行整合和比较，按照重要性和推广节奏的安排一一展开，从显性的“一站式生活”逐步进入关于隐性卖点——财富、商机的阐述，从“人性”→“文化”，向受众描绘一幅未来生活蓝图，吸引人气；让市民看到希望，让投资人看到商机。 3 在合肥市民对本案有了充分认可并达到积聚人气的作用以后，直接切入正题，用“摆数据、讲道理”的方法对投资人展开攻略，并用“蓝筹股”的概念对其进行引导，帮助主题演绎完毕的同时，将销售行为推上前台。 五.推广策略 1.文字广告与硬广告组合原则 第一循环：一组文字广告后，推一个硬广告（文大硬小节奏） 第二循环：一组硬广告后，推一个软广告 （硬大软小节奏） 依次反复循环…… 2.方案上市与包装组合原则 鉴于商铺单价较高的现状，建议促销方案作为互补配合方案先行上市，逐步带出包装组合，等价格抗性被弱化后再直面市场。 3.SP活动与包装组合原则 第一市场循环必须充分注意到“请客户注意”与“注意客户”的关系，这就是我们对市场信心的基础。若意向客户达到一定数额积累，立刻广告配合组织具有提升利润空间的SP活动，鼓动客户群，实现发展商利益最大化。 4.普遍宣传和重点诉求相结合原则 每二个月为一轮宣传循环，确保每周二～三次的广告频率，和每月一次的SP活动的营销频率，高密度冲击客户眼球，淋漓尽致地推广与诠释包装题材营销方案、促销活动的系列推广组合。 六 推广建议 1 对商街和商铺进行包装 统一店招和门廊包装，意境描绘商业气氛，让客户感受本项目不一样的商业文化。 2 销售和招商进行分开，根据推广节奏同步展开。 3 打造样板商业街 在招