河源市大世纪威尼斯A区定位报告(世联).ppt

楼盘分布 河源市区在售中高端楼盘 客户分析方法及样本量说明 本项目位于河源市城西片区，距离市中心约2公里,非市场热点片区项目 新丰江从项目东面蜿蜒而过； 向西只可远眺桂山支脉——笔架山景； 如沿江路通车，则从本项目驱车前往新丰江水库大坝车程仅需5分钟。 河源商业分布 1、地块距离河源中心商业区较远。 2、周遍行业较少，有一定聚集效应； 3、项目周遍较多自建房，商业配套不成熟。 4、周边商业以街铺、底商为主，大型商业基本没有。 目前周边配套比较缺乏，对于本地块的发展有一定影响； 3公里半径内可到达老城及新市区商业中心，配套齐全。 目录 宏观市场 河源房地产市场 客户分析 物业发展建议 客户分析 现阶段客户以自住需求公务员、企业主、原住民客户为主，存在较强的刚性需求 10% 10% 5% 本地生意人 20% 10% 15% 本地公务员 一线江景 文化广场片区生活方便、配套齐全 户型、园林设计豪华，物管高端 位于中心区、高尚大社区 配套完善； 交通便利； 居住环境好 交通便利 大社区、配套较完善 价格相对其他别墅便宜 关键因素 10% 15% 15% 深圳客 15% 10% 5% 外地企业主 10% 5% 15% 周边镇区客 - 10% 20% 中高管理层 25% 30% 10% 本地企业主 10% 10% 15% 本地原住民 东江首府 雅居乐 广晟凯旋城 项目高端形象的塑造、给客户全新的营销体验，让中高端客户认同项目的价值，为项目买单。 河源自2001年以来年均高于10%的GDP增速，且有较快增长的趋势; 万绿湖等丰富的旅游资源，成为旅游目的地，第三产业在迅猛发展； 高新区的迅猛发展，即将建成规模位于全国前列的“广东省手机生产基地”； 承接来自珠三角以电子、通讯、机械和新材料为主的产业转移； “十一五”期间，至2010年将投入280亿元的工业投资; 客户分析 河源中高端客户更看重楼盘的品质、项目环境形象 三房、两房 少数置业 价格、品质、物管、户型舒适性 机关事业工作人员 四房、五房、别墅 少数置业 社区形象、景观、品质、物业管理、停车条件 私营企业和工厂主 置业需求 目前置业情况 购房关注点 客户分类 两房、三房、四房、复式 极少数置业，自建房或集资房 小区环境、风水、做生意方便、价格 个体老板 两房、小三房 两房、三房、 TOHO 、三房、四房 一房、两房 无置业，居住在厂房宿舍 自建房，多数为子女购买或子女为独立生活而购买 少数置业 多次置业 小区环境、户型、风水、价格 周边村镇原居民 社区形象、品质、户型舒适性、物业管理、停车位 工业区高管 价格、周围环境、上班方便 企事业单位工薪阶层 性价比、社区环境、景观 深圳度假投资客户 本报告是基于在售的河源源城区项目万隆公园一号的成交客户调查问卷分析整理成文，时间为2008年6月，有效问卷共43份。 调查方法：深度访谈 目的：项目为中途进场项目，通过对本项目近一年来成交客户进行的深度问卷，真实反映了成交客户的现状，为以后项目及河源相似中高端项目的操作提供参考。 注： 此次调查抽样调查82%客户购买面积为80平米—120平米两房与三房。 年龄：以25-35岁为主 25-30岁占47%，其次是31-35岁占22%,36-40岁占19% 学历：大多专科以上 大专最多44%,其次是本科40%，大专以下16% 关键词: 25-35岁 受过良好教育 私家车 户均四口人 家庭构成：三-五口之家为主，户均人口3.95 三口之家比例35%，23%为5口家庭，户均人口3.95 交通工具：大部分家庭拥有私家车 高达53%家庭拥有私家车。 基础信息分析 关键词: 工作地点河源、河源机关单位、 一般职员及中层管理 当前工作地点： 53%在河源本地工作，30%的客户在深圳工作， 另有15%珠三角其他城市工作,10%在老城,在项目周边工作的占25%。 单位性质：大多就职于机关单位及私营企业 机关及事业单位占37%,私营企业有35% 归属行业：以行政为主 归属行业以行政机关最多(32%), 职务：大多为一般职员及中层管理 一般职员比例占40%, 中层管理23%. 基础信息分析 关键词: 首次置业为主 自住 按揭为主 整体客户置业次数：首次置业为主 首次置业占61%，两次置业占30%，三次的有9%。 本次置业目的：自住 自住占90%，投资占5%，自住兼有投资占5%。 按揭方式：大多选择按揭，少部分一次性付款 按揭占80%，一次性付款客户占20%。 购买行为分析 参考楼盘：广晟凯旋城是本项目最重要的参考楼盘 广晟凯旋城占参考楼盘的28%。 产品亮点：项目产品得到客户充分认可 客户对产品通风采光、建筑风格、户型设计等最为认可。 产品缺陷：园林