住房反向抵押贷款法律问题研究.pdfVIP

摘 要 住房反向抵押贷款，是指老年人以其拥有产权的房屋做抵押，向金融 机构借款，同时保留房屋的居住权，所借款项在房屋出售、房主永久搬离 或借款人死亡时以出售房屋所得款项偿还的一种金融产品。它是西方发达 国家步入老龄化社会后，为了解决社会养老资金不足的问题而设计的。这 一金融产品的出现，一方面为金融机构带来了新的利润增长点；另一方面， 在增加特定老年群体养老资金的同时，也保障了他们的居住权。实践证明， 住房反向抵押贷款的开展对老年群体生活的改善、社会养老体系的健全作 出了一定的贡献，具有良好的经济效益和社会效益。 随着我国人口老龄化日趋严重，家庭和社会的养老压力也进一步加 剧，寻找新的养老方式，拓宽养老资金的来源渠道也越来越紧迫。在国外 已经发展得比较成熟的住房反向抵押贷款，也就在这样的背景下进入国内 学者的视野。20 世纪90 年代，国内理论学界开始对住房反向抵押贷款进 行探讨，探讨的内容包括住房反向抵押贷款在国外的发展、产品的设计和 具体的操作流程等。近年来，实践中也开始对住房反向抵押贷款进行尝试。 住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，其健康发展离不开法律的保 障。然而，国内法学界对住房反向抵押贷款法律问题的研究基本上处于空 白状态，这也为我国发展该产品带来了障碍。因此，从法律视角对住房反 向抵押贷款进行探讨有着十分重要的理论和现实意义。 本文从法律视角出发，对住房反向抵押贷款进行了研究。在探讨住房 反向抵押贷款的基本理论之后，对住房反向抵押贷款的经济效益、社会效 益双重效益目标进行讨论，进而对其法律框架进行设计，希望其法律框架 的构建围绕着这两大目标来进行，以实现这两大目标为依归，最后分三部 分对住房反向抵押贷款的法律框架进行具体阐释，讨论了住房反向抵押贷 款市场主体法律问题、市场运行中的法律问题和政府对住房反向抵押贷款 的干预。笔者希望通过本文的分析，能为住房反向抵押贷款在国内的发展 提供一些法律上的操作思路。 本文除引言和结语外，分为6 部分： 第一部分——住房反向抵押贷款的界定。该部分主要论述了住房反向 抵押贷款的定义、特征及涉及的法律关系。首先，在探讨住房反向抵押贷 款美国式、英国式定义的基础上，归结出其基本的内涵；其次，讨论了住 1 房反向抵押贷款的特征，即借款人的特定性、抵押的特殊性、所有权的存 续性、居住权的保有性、还款方式的特殊性及无追索权；再次，为了从法 律上对住房反向抵押贷款获得一个更为清晰的认识，在对其涉及的法律关 系进行分类的同时，对各种法律关系进行了分析。 第二部分——住房反向抵押贷款的双重效益目标。本部分论述了住房 反向抵押贷款的经济效益、社会效益双重目标。在论述坚持这两大目标原 因的同时，也提出了如何在住房反向抵押贷款的开展过程中实现这两大目 标，希望住房反向抵押贷款法律框架的设计能以实现这两大目标为依归。 第三部分——住房反向抵押贷款的法律框架构建。本部分在对美国住 房反向抵押贷款法律框架进行分析的基础上，提出我国住房反向抵押贷款 的法律框架：一是通过合同法调整住房反向抵押贷款中的借贷关系；二是 通过物权法及担保法调整住房反向抵押贷款中的抵押关系；三是通过公司 法等法律规范住房反向抵押贷款的市场主体；四是通过规章明确住房反向 抵押贷款的市场运行规则；五是通过法律法规明确政府有关部门的监管职 责；六是完善住房反向抵押贷款的配套服务制度。 第四部分——住房反向抵押贷款中的主体。这一部分是对住房反向抵 押贷款法律框架的具体阐释之一。首先，讨论了住房反向抵押贷款借款人 的资格、权利义务；其次，讨论了住房反向抵押贷款中贷款机构的法律问 题，在对国外有关贷款机构的规定进行分析的基础上，对我国的贷款机构 进行选择并确定其权利义务；再次，讨论了住房反向抵押贷款其他参与机 构如保险公司、社会保障机构、中介机构涉及的法律问题。 第五部分——住房反向抵押贷款运行中的法律问题。这一部分是对住 房反向抵押贷款法律框架的具体阐释之二。首先，研究了住房反向抵押贷 款的市场准入制度，包括对住房反向抵押贷款的市场准入条件、程序进行 研究；其次，研究了住房反向抵押贷款市场退出制度，包括退出的条件、 程序；再次，研究了住房反向抵押贷款市场运行过程的法律障碍及其解决 方法，主要包括金融业分业经营的限制及解决办法、现有土地所有权制度 带来的障碍及解决办法、信用体系缺失带来的障碍及解