沭阳市场调查报告.doc

沭阳县房地产市场调查报告 （一）调查目的 1、通过客观的市场调查和统计分析，了解沭阳县房地产市场的整体情况和供需空间以及价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对沭阳的项目提出建设性建议，推动项目顺利发展。 2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （二）调查内容 1、对沭阳县宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 沭阳县地处江苏北部，下辖35个镇（场），3个社区，县域面积2298平方公里，人口176万，是全省人口最多，陆域面积最大的县份。其中沭阳建城区51平方公里、人口39万，城市道路网呈“6横6纵2环”结构。 沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。地区生产总值124.12亿元、财政收入8.9亿元、一般预算收入5.01亿元，分别增长15.2%、53.4%和43.1% 2006年，沭阳县实现社会消费品零售总额38.7亿元，增长15.4 %。新增私家轿车1886辆，增长38%；新增移动电话5.95万部，增长66.7%；新增电信宽带网用户2538户，增长3.7%。金融机构新增各类存款13.58亿元，增长39%；新增各类贷款9.94亿元，超过前两年的总和；发放担保贷款3.43亿元，同比增加1.58亿元；消化不良贷款2.21亿元，比上年下降8.86个百分点。 从上面的数据可以看出沭阳在近年内发展的速度比较快，特别是个人消费这一部分增长是十分迅速的。包括私家车在内的高级生活用品拥有率大幅提升，表明了沭阳收入水平和消费能力的提高。值得指出的是新增贷款部分，已经超过前两年的总和，这里面房地产购房贷款又占了相当的比例。 按照沭阳县政府规划，向东和向南是沭阳发展的方向，成为沭阳新城区。其中新城区东部为沭阳经济开发区，以工业发展为重点项目，开发区级别为省级开发区，向南则是生活区，大多数新开楼盘都集中在这两个区域。政府鼓励房地产开发，并制定了一些优惠的政策。 见附件1 （2）沭阳房地产现状 从政府房管部门获知，沭阳县去年开发面积75万方左右，共计6000套住宅，老城区商品房平均价格在1600元左右，新城区在1400元左右。07年上半年新开面积达到70万方，在建和在售项目达到41个，房价较去年也有大幅增长，老城区住宅均价达到1700元/平方米，商铺均价为6000-8000元/平方米，新城区住宅均价为1500元/平方米，商铺均价为3500元-5000元/平方米。住宅部分平均比去年增长了50-100元/平方米。沭阳从今年开始，房地产市场十分火爆，到07年上半年已经销售面积约40-60万方，但总体上空置率比较高。在建在售楼盘中，项目规模普遍不大，除豪园、苏通花苑、名仕庄园、巴黎新城等几个代表性的项目外，大部分楼盘占地面积都在50-100亩左右。住宅依旧以多层为主，少量小高层。小高层抗性较大，但价格要比普通多层住宅要高出不少。住宅面积以100-110平米最为畅销，大户型接受程度相对较低，50平米以下小户型仅有浙江商城和沂河家园有少部分，市场占有率极低。 沭阳土地价格较其他县城要低，因此开发成本也相应其他县要低一些。土地供应情况 附件2 建筑业发展情况 附件3 2、需求市场调查 购买偏好：沭阳老城区在建在售项目并不多，绝大部分在建楼盘都集中在新城区。其中老城区价格比较高，平均价格在1700元/平米，新城区在1500元/平方米左右。在户型和面积上，110平米左右的三室两厅两卫的户型是最被沭阳当地人所接受的，也是卖的最好的一种户型。120平米以上大面积和50平米以下小户型则比较滞销。中小楼盘配套设施不齐全，大型高档楼盘则相对完善，暖气、热水等设施都有。 购买行为：沭阳现阶段销售情况比较火爆，大型高档楼盘未开盘就订购一空，中小楼盘的销售也比较好。大部分购房都为改善生活居住环境的实用需求，投资客所占比例并不是很大。 价格支付能力：沭阳现阶段房价处于比较低的状态，一般住宅购房支付总款在17万左右，这在当地来说是可以接受的。 对物业配套的需求：基本生活配套设施，物业管理系统，健身器材，景观设施。 购买人群：外出打工的青壮年劳力，当地企事业单位高收入人群等具有购买力的人群。 3、沭阳市场存在的一些问题 1、多数项目规模较小，整体水平较低，售楼处布置不到位，销售人员的专业素质比较一般，工作态度有时候不是很端正。 2、楼盘分布位置过于集中，沭阳绝大多数楼盘都集中在新城区，竞争压力比较大。 3、政府部门尚未开通网上楼市，信息透明度较弱，公开性不强，有可能出现暗箱操作等扰乱市场的情况。 4、新房空置率比较高，购房者大多为在外地打工人员。他们购房后往往返回工作地，导致房屋空置率高，高空置率则不利于住宅销售。 5、沭阳人口众多，但大部分外出打工，这部分人是否回来买房是一个未知数。 4、竞争市场调