2014年安徽省城镇化与合肥房地产市场分析精品报告.docVIP

2014年安徽省城镇化与合肥房地产市场分析报告 2014年4月 目 录 一、安徽省经济发展及城镇化战略 3 1、安徽省的经济发展概况 3 2、安徽省的城镇化战略 5 （1）安徽省正处于加速过程中 5 （2）安徽省城镇化存在的主要问题 6 （3）安徽的城镇化战略构想 7 二、合肥房地产市场调研情况 9 1、合肥的城市发展规划 9 2、合肥市房地产市场的供给和需求情况 10 （1）供给情况 10 （2）需求情况 11 3、合肥万科调研情况 14 （1）当地开发商竞争格局 14 （2）万科在合肥的基本情况 14 4、合肥保利香槟国际项目实地调研情况 15 三、调研结论 16 1、中部四省或许是推进新型城镇化的重点区域 16 2、安徽省的工业化与城镇化将维持高速发展 17 3、合肥房地产市场将持续稳健发展 18 一、安徽省经济发展及城镇化战略 1、安徽省的经济发展概况 长期以来，安徽省的经济发展速度在全国范围内属于比较落后的，不仅远远落后于同属长江流域的江苏，即使与其他中部省份比，也稍逊一筹。但是，这种局面从2003 年以来，有所改观。尤其是2006 年以来，安徽省的经济发展速度大幅提升，不仅高于全国平均水平，在各省份中也是数一数二的。安徽经济发展的驱动力主要有两个：一是依靠政府投资，包括道路、电力、环保等城市基础设施；另一个在于大力发展工业化与城镇化、主动承接长三角区域的产业转移。举个例子，华东地区最大的金融机构的呼叫中心已经落户在合肥的巢湖区域。 安徽的投资加速始于2003 年。2012 年，由于基数抬高，增速降低到24.2%，但比全国平均水平仍高出3.6 个百分点。安徽省的投资增长的驱动力主要包括：工业化进入快速发展阶段；房地产市场的供需两旺、中国加入WTO 之后，安徽为沿海地区的产业做配套等等。从去年的投资结构来看，基础设施投资增长迅猛，增速在40%左右，包括交通、电力、水利、教育文化卫生等；房地产投资增速为27.2%，虽然商品住宅市场受调控影响，但保障房、集资房的投资增长较快；相比之下，制造业增速较慢，采矿业仅增长1%、建筑业下降了8%。 注：2011 年8 月22 日，安徽省宣布撤销地级巢湖市，原地级巢湖市所辖的一区四县分别划归合肥、芜湖和马鞍山管辖 在省辖市与地级市中，合肥是发展的重中之重。坊间有种说法，安徽正在举全省之力发展合肥。从过去几年的数据来看，合肥的经济增长速度确实远高于全省的平均水平。除此以外，处于长江中游（所谓皖江）的芜湖和安庆的经济发展水平也相对较高，而皖北区域相对落后。 安徽省的城镇化战略 安徽省共有 936 个城镇，包括：22 个市、56 个县和858 个镇。安徽的城镇化区域规划体系包括：六大中心城市：合肥、芜湖、安庆、黄山、阜阳和蚌埠；以及“一圈、一带、一群”的提法：以合肥为中心的城市圈、以合肥、芜湖为双核的皖江城市带和皖北城市群。 安徽省政府对城镇化战略非常重视。十八大之后，目前正在申请成为新型城镇化综合试点省。过去十多年，安徽的城镇化处于加速的过程中。城镇化率从2000 年的28%上升到了2012年的46.5%，年均提高1.54 个百分点，是建国以来安徽省增长最快的阶段。与全国城镇化率的平均水平的差距也从低8.2 个百分点，缩小差距到到6.1 个百分点。 安徽省城镇化存在的主要问题 安徽城镇化的问题主要在于：一、水平总体滞后、区域差距大；2011 年，皖江城市带的城市化率为49.8%，但皖北城市群只有39.2%，两者相差10.6 个百分点；四个核心城市：合肥、芜湖、马鞍山和铜陵的城市化率超过了60%，而阜阳、宿州不到40%。二、人口分布与资源分布不匹配。皖北地区的人口太多，而且缺乏水资源。因此，政府的对策之一，要想办法把皖北的人口导入到南部的皖江城市带，推进工业化和城镇化。三、城镇规模和结构不合理。合肥的城市首位度（GDP 占全省GDP 的比例）只有24.1%，低于中部地区的武汉和长沙（33.4%）。 从某种意义上讲，地级市太多，不利于集聚。四、城市功能有待加强。五、半市民化现象严重。 安徽省以户籍人口为标准的城市化率只有22.93%。 安徽的城镇化战略构想 目标与思路 安徽省城镇化的目标是到2020 年，城镇化率达到60%、2030 年达到70%，走质量与速度并重的道路。从全国来看，城镇化主要以质量为主；但是安徽由于基数低，所以两者并重。 全省的城镇化战略仍旧在制定中，主要的想法包括：一、城镇体系方面，实现“多规融合”（先从“三规”开始）。也就是，把主体功能规划、城乡建设规划、土地利用规划三者融合在一起。过去，三者之间的协调不够的。“多规融合”，可以提高效率。二、城镇规模合理。安徽省将根据产业发展潜力、资源承载能力来调整目前的城镇规模。三、争取高规模、高起点建设。 包括，建设的时候考虑“先