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2014年上海写字楼市场分析报告 2014年4月 目 录 一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显 3 二、区域市场分析 6 三、前景展望 8 四、投资建议 16 一、上海写字楼市场进入成熟期，周期性明显 写字楼市场的发展与经济的结构密切相关，当一个经济体从工业转向服务业为主的时候，一个经济体的写字楼市场也就从成长期转向成熟期，写字楼市场在这段时期快速增长，而本身写字楼市场受经济周期影响会出现较大的波动。上海市第三产业占比从改革开发以来逐步上升，90 年代增速最快，占GDP 比例从30%上升至52%，属于快速增长期，进入2000 年后，第三产业占比增速开始放缓，截至2012 年年底，第三产业占GDP 比例达到60%，与世界第三产业平均水平接近，但低于美国、日本、德国和英国等发达国家第三产业占比（70%-80%），同比增速达到8%，仍高于上海市GDP 增速7.5%，第三产业成为上海市经济主要驱动因素，第三产业进入成熟期，同发达国家相比，未来仍有增长空间，但增速应当会逐步放缓。 相应，从90 年代至今，上海写字楼市场经历了从起步期到成熟期的转变，90 年代初期，上海写字楼市场只有上海商城和虹桥商务区，主要客户结构是纺织业和制造类企业，1991 年陆家嘴被政府划定为金融贸易开发区，浦东写字楼市场开始兴起。随着经济的快速增长和第三产业的发展，写字楼需求增加， 1996-2001 年，上海写字楼市场进入建设高峰期，浦东和浦西逐步形成两个核心中央商务区。进入2000 年后，上海写字楼市场逐步成熟，出现与成熟市场相同的特征，首先核心商圈形成，且新增供应有限，新增供应多集中在非中心区域；其次，中长期租金上涨速度平缓，与通胀基本保持一致，1999-2014 年租金复合增长率约为3.7%，与通胀基本保持一致；最后，受供给需求波动影响，写字楼市场呈现周期性波动，同其他国家一样，写字楼建设期较长，整个写字楼周期也较长，1999-2010 年，上海市写字楼市场基本走完了一个完整的周期，1996-2001 年的建设高峰期，在1998 年形成一个供应高峰，而受到亚洲金融危机的影响，市场需求下降，供应过度，写字楼租金大幅下滑，空置率上升，随后开发商放缓了投资开发的速度，随着中国加入WTO，市场需求逐渐恢复，市场出现供不应求的状况，一直持续到2007 年，而2008 年-2010年受金融危机影响，需求大幅下滑，同时08 年形成一个供应高峰，市场严重供过于求，08 年-10 年，上海市写字楼租金指数累计下滑幅度达到27.8%。 二、区域市场分析 目前，上海优质写字楼主要分布在浦西和浦东中央商务区，其中浦西包括黄埔、静安、长宁、徐汇和卢湾区域，浦东则主要是陆家嘴区域和竹园区域，其中淮海路和南京路两条传统的商业街成为中央商务区最初的两个中心点，黄埔、静安和陆家嘴区域写字楼面积占到总写字楼存量的71.4%。从租户结构上看，浦西以咨询、会计、律师和房地产公司等专业服务机构为主，其中静安区以大型房地产企业、商业服务业、贸易以及旅游业服务商为主，卢湾区以会计事务所、律师事务所和咨询公司为主，黄埔区则以制造或工程类跨国企业、本土企业以及专业服务业、船运、医药、物流公司以及高端零售公司为主，而浦东则以金融服务业为主；从租金上看，占据中央商务区核心的南京路、淮海路和小陆家嘴区域租金水平最高，日租金在9-10 元/平方米；长宁、徐汇、黄埔以及浦东其他区域日租金在6-8 元/平方米；市场整体空置率在7%左右，黄埔、静安和陆家嘴等核心区域空置率相对较低。 三、前景展望 随着上海市经济发展进入工业化末期，第三产业客户已经成为写字楼的主要客户群体，因此，写字楼的快速增长期以及结构性调整已经完成，未来整个写字楼市场租金和空置率将主要呈现周期性变化。 需求方面将主要受第三产业发展速度的影响，而第三产业的发展速度与宏观经济增长速度息息相关。 2012 年，上海市GDP 达2 万亿元，同比增速为7.5%，其中第三产业增长10.6%；固定资产投资为0.5 万亿元，同比增长3.7%，进出口总额为4367 亿美元，贸易逆差为231 亿美元，同比进一步扩大，社会零售总额为7387 亿元，同比增长9%。 从各类指标看，上海市经济发展正逐步倚赖第三产业的发展，但潜在增速下滑，短期看正逐步向好。 2012 年货物运输量为94376.25 万吨，同比增长1.1%,在内外部需求下滑的背景下，上海市工业增长的速度放缓；而2012 年上海市旅客发送量为1.45 亿人次，同比增长7.6%，其中机场和铁路旅客发送量同比增速分别为9%和5.5%，2012 年全年平均酒店入住率为57%，相对2011 年正逐步改善，酒店经营转好和旅客发送量上升说明商旅活动正在逐步恢复。从微观层面看，上海市经济正逐步改善。而就业率保持低位，