2014年房产税研究精品报告.docVIP

2014年房产税研究报告 2014年6月 目 录 一、房产税对房地产市场的影响 4 1、房产税对供求和价格的影响 4 2、房产税负担测算 6 二、香港房产税 10 1、香港房产税现状 10 （1）差饷 11 （2）地租 12 （3）物业税 13 2、香港房产税历史沿革 13 3、香港房产税对房地产市场的影响 15 三、韩国房产税 16 1、韩国房产税现状 16 （1）物业税 17 （2）综合房地产税 18 2、韩国房产税历史沿革 20 3、韩国房产税对房地产市场的影响 21 四、日本房产税 23 1、日本房产税现状 23 （1）固定资产税 23 （2）都市规划税 25 （3）营业场所税 26 2、日本房产税历史沿革 26 3、日本房产税对房地产市场的影响 27 五、英国房产税 27 1、英国房产税现状 27 （1）住宅房产税 28 （2）营业房屋税 30 2、英国房产税历史沿革 32 3、英国房产税对房地产市场的影响 34 六、美国房产税 37 1、美国房产税现状 37 2、美国房产税历史沿革 40 3、美国房产税对房地产市场的影响 41 七、总结 42 对比香港、韩国、日本、英国、美国等国家和地区，我们发现征收房产税对房地产市场的影响相对有限。各国主要把房产税作为地方政府收入来源，而非调节房地产市场手段。我们的测算表明，住宅价值存量能占到GDP 的2.4 倍和住房贷款余额的15 倍。假设1%的房产税税率，房产税能占到可支配收入的6.6%，而70 年征收的房产税可再买两套房子。 用房产税来替代土地出让金还比较困难，房产税税率要达到2.2%才能实现这一目标。 一、房产税对房地产市场的影响 1、房产税对供求和价格的影响 房产税对房地产市场的影响表现在供给、需求和房价三个方面。房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋；能抑制投资性需求，形成房价下降预期。具体影响力度依赖于房产税的高低，以及其他影响供求的因素的状况。 供给方面，房产税能增加房屋的持有成本，为避免过高的税收，持有多套房屋的业主会有动机出手部分房屋。实行累进税率的情形下，预期房屋供给的增加会更多。此外，对存量房征收房产税的情况下，原本空置的房屋即便不被出售，也更有可能被出租出去，来降低税收损失。这意味着，房屋的空置率将有效降低。 需求方面，无论针对存量房还是增量房，房产税都能一定程度上抑制投资性需求。在针对高端存量的类重庆模式下，对大户型、独栋别墅等住宅需求的抑制将更为显著。但考虑到房产税同时可能带来房价的下降，均衡情况下，对需求的抑制程度还依赖于房价的变动情况，投资房地产的预期收益和其他相关措施的执行程度等（比如二手房交易税）。 房价方面，从供求关系的角度看，供给的上升、需求的下降会导致房价下调。从成本的角度考虑，因为房屋的持有成本会上升，因而购房人会预期房价有所下降进行补偿；另一方面，如果地方政府在征收房产税的同时降低土地出让金的征收，则房价也会因成本下降而有所下降。从投资收益率的角度来看，若假设征收房产税之后租金收益保持不变，则按照我国现在约2%的租金收益率水平，对住房价值征收1%的房产税对应于对租金征收50%的税收；也就是说，保持租金收益率不变的情况下，房价理论上要下降50%。但考虑到我国租金收益率处于较低水平，实际上更可能是租金有所上升，而房价不会下降这么多。 上面的分析更多的是在中短期时间范围内的考虑。从长期来看，房价主要受供求关系和流动性等因素影响。房产税将作为地方政府收入的重要来源，而非进行房价调控的手段。事实上，从各国经验来看，即便用房产税进行调控，也难改房地产市场长期走向，至多在短期有一定影响。 2、房产税负担测算 我们在四种情形下测算了城市住宅的存量价值（课税基础）。现在试点的上海、重庆都采用对增量房屋的市值征收房产税的模式，我们尚无法判定如果对存量房征收，究竟会用市值（或评估价值）还是原值。若按市值征收，较早购房且用于自住的家庭可能会因房屋升值而被迫缴纳较高的房产税；但若对原值征收，则同一套房屋，作为二手房转让和不作为二手房转让前后的房产税可能相差很大。考虑到这些因素，我们在四种情形下进行了分析，从而对房产税影响的上下限可以有比较明确的认识。 我们考虑的四种情形分别是：不考虑自建（以及小产权房等）情况下的存量房屋原值1、考虑自建情形下的存量房屋原值、不考虑自建情形下的存量房屋市值以及考虑自建情形下的存量房屋市值。根据我们的测算，在这四种情形下，对应的2012 住宅存量的价值分别是30、57、65 和127万亿。其中，不考虑自建的存量房屋原值和考虑自建情形下的存量房屋市值，分别代表了对房产税税基的上下限。 存量住宅价值与GDP 比值呈上升趋势，与房贷余额的比值呈下降趋势。 考虑小产权房等因素，且采用住房存量的市值，则住宅价值占GDP 比重